ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@hotmail.com

  การครอบครองปรปักษ์ (ที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์) (92621 อ่าน)

2 ส.ค. 2555 16:23


                การครอบครองปรปักษ์ทรัพย์สินของผู้อื่นเป็นอย่างไร หรือที่ดินมีโฉนดถูกแย่งกรรมสิทธิ์ได้ไหม หรือถูกฟ้องศาลแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยอ้างว่าครอบครองปรปักษ์แล้ว ความสงสัยทั้งหมดนี้มีตัวอย่างและคำตอบครับ 
                เรื่องมีอยู่ว่า นางคำ และนายบุญ เป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดซึ่งมีเขตที่ดินติดต่อกัน นางคำ ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินของตนและรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายบุญบางส่วนที่มีแนวเขตที่ดินติดต่อกันลึกเข้าไปประมาณ 10 เมตรตลอดแนวเขตที่ดิน โดยนางคำ เข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของตน ส่วนนายบุญ ก็ไม่ได้โต้แย้งคัดค้านแต่อย่างใด วันเวลาล่วงเลยมากว่าสี่สิบปี เมื่อนายบุญเสียชีวิต นายครองบุตรชายได้รับมรดกที่ดินแปลงดังกล่าวของนายบุญมาแล้วทำการรังวัดที่ดินใหม่จึงทราบว่า นางคำได้ทำกินรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตนบางส่วน นายครองจึงให้นางคำออกไปจากที่ดิน และนำตำรวจมาเชิญตัวเพื่อบีบบังคับให้นางคำออกไปจากที่ดินดังกล่าว นางคำจะโต้แย้งคัดค้านอย่างไร จะมีสิทธิในที่ดินที่ครอบครองรุกล้ำหรือไม่ ซึ่งหลายคนก็คิดและเข้าใจว่า นายครองเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนด หลักหมุดแสดงเขตแดนอยู่ตรงไหน นายครองย่อมมีสิทธิไปถึงที่ดินตามหมุดแสดงเขตแดนตรงนั้น ยังไงนางคำก็ต้องออกไปจากที่ดินที่รุกล้ำนั้น ความเข้าใจดังกล่าวจะถูกต้องหรือไม่ โปรดติดตามต่อไป
                ตามกฎหมายที่ดินมีโฉนด...ย่อมเป็นหลักฐานสำคัญที่จะแสดงว่าบุคคลผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวเป็นเจ้าของที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย และภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินที่ดินมีโฉนดดังกล่าวย่อมมีสิทธิใช้สอย และจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย แต่มิใช่ว่า เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนดแล้วจะไม่มีใครมาแย่งกรรมสิทธิ์เอาไปได้เลย อันนี้เป็นความเข้าใจที่ผิดครับ เพราะเจ้าของที่ดินอาจเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินไปโดยการครอบครองปรปักษ์ได้
                การครอบครองปรปักษ์นั้นเป็นอย่างไรกัน บางคนยังไม่เคยฟังมาก่อนเลย หรืออาจจะเคยได้ยินได้ฟังมาบ้างแล้ว แต่ก็ไม่เคยสนใจ เพราะไม่เกี่ยวข้องกับตน แต่บางคนได้เจอมากับตัวพร้อมๆกับต้องเสียที่ดินไปแล้วเพราะคำๆนี้ แล้วเกิดอาการเจ็บอกปวดหัวใจไม่หายจนกระทั่งบัดนี้เลยทีเดียว เอาเป็นว่า การครอบครองปรปักษ์ เป็นถ้อยคำที่มีทั้งคนที่ชื่นชอบชวนหาเรื่องให้ปวดหัวเสียเงินเสียทองอยู่เสมอและไม่ชอบคำนี้ เพราะเจ้าของที่ดินที่มีบุคคลอื่นเข้าไปแย่งการครอบครองจนครบ 10 ปีแล้วก็จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ทันที กรณีเช่นนี้ เจ้าของที่ดินที่ถูกแย่งการครอบครองก็จะเกลียดคำว่า ปรปักษ์ ในทางกลับกันผู้ที่เข้าไปแย่งการครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์มาก็จะชื่นชอบคำว่า ปรปักษ์ เป็นอย่างมาก ฝ่ายที่ได้กรรมสิทธิ์ต้องยื่นเรื่องต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งรับรองและคุ้มครองสิทธิดังกล่าวให้ถูกต้องตามกฎหมาย ฝ่ายที่จะเสียสิทธิ์ก็ต้องว่าจ้างทนายความต่อสู้คดีเพื่อมิให้เสียสิทธิ์ของตน แต่ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายไหนทนายความทุกท่านจะชอบคำนี้มากเพราะได้เงินค่าจ้างว่าความ เรียกว่า หลับได้เงินหมื่น ตื่นได้เงินแสน วันใดขาดแคลนได้สักสี่ห้าร้อยก็พอ ...ฮา ฮา ฮา...
                เรื่องการครอบครองปรปักษ์ทรัพย์ของผู้อื่นแล้วได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์นั้น มีบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
                หลักเกณฑ์การได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ มีดังต่อไปนี้
                1.ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น จะเป็นใครก็ได้ แต่ต้องไม่ใช่ที่ดินของผู้ครอบครองปรปักษ์เอง เพราะการครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ก็แต่เฉพาะในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น
                2.ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนดเท่านั้น และหากที่ดินดังกล่าวทางราชการเพิ่งจะออกโฉนดที่ดิน ระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินจะออกโฉนดจะไม่นำมานับรวมเพื่อได้สิทธิ์  ที่ดินมีการออกโฉนดเมื่อใดก็เริ่มนับตั้งแต่บัดนั้นเป็นต้นไปจนครบสิบปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ ส่วนที่ดินมือเปล่า ได้แก่ ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะมีได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น จึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ได้ แต่ที่ดินประเภทนี้สามารถแย่งการครอบครองกันได้ ซึ่งจะไม่กล่าวในบทความนี้
                   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 677/2550 การครอบครองที่ดินของผู้อื่น อันจะเป็นเหตุให้ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 นั้น ต้องเป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่นที่ได้ออกโฉนดแล้วเท่านั้น ทั้งจะต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีด้วย เมื่อทางราชการเพิ่งออกโฉนดที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งห้าเป็นครั้งแรกเมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2539 นับถึงวันที่ 6 พฤศจิกายน 2540 ซึ่งเป็นวันที่จำเลยทั้งสองฟ้องแย้ง ยังไม่ถึงสิบปี จำเลยทั้งสองจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์  จำเลยทั้งสองจะนับระยะเวลาที่ครอบครองที่พิพาทก่อนที่พิพาทออกโฉนดรวมเข้าด้วยไม่ได้เพราะการครอบครองปรปักษ์จะมีได้แต่เฉพาะที่ดินมีกรรมสิทธิ์เท่านั้น
                3.ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ คือครอบครองอยู่ได้โดยไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกไป หรือถูกฟ้องร้องมีคดีความกัน หรือโต้เถียงกรรมสิทธิ์กัน เช่น ต่างฝ่ายต่างหวงห้ามต่อกันโดยอ้างว่าตนเป็นเจ้าของจะถือว่าเป็นการครอบครองโดยความสงบไม่ได้
                4.ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย คือ ไม่ได้มีการปิดบังอำพราง หรือซ่อนเร้นเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น เช่น สร้างฐานรากของโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น โดยมีเจตนาเพื่อซ่อนเร้นปกปิดการกระทำที่ไม่ชอบของตน ไม่อาจถือว่าครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยเปิดเผย ตามมาตรา 1382 ดังนั้น แม้จะมีการครอบครองมานานเท่าใด ก็ไม่ได้สิทธิภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าว (ฎ.5238/2546)
                5.ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ การยึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นนั้น มิใช่เพียงแต่ยึดถือครอบครองเพื่อตนเองอย่างสิทธิครอบครองเท่านั้น แต่จะต้องมีการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย  เช่น ต้องมีการทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้น, มีการขัดขวางห้ามบุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น และไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิ หรือยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์นั้นด้วย
                6.ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นและหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย  ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ เช่น ทรัพย์สินอื่นที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์  มีคำกล่าวติดตลกกันว่าแย่งครอบครองไม้ขีดไฟต้องใช้เวลาถึง 5 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์ แต่แย่งครอบครองที่ดินมือเปล่าใช้เวลาเพียงแค่ 1 ปี ก็ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองแล้ว
               7.ประการสุดท้ายแม้กฎหมายจะไม่ได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ครอบครองจะต้องกระทำด้วยความสุจริตก็ตาม แต่การใช้สิทธิแห่งตนบุคคลทุกคนต้องกระทำโดยสุจริต การใช้สิทธิทางศาลจึงต้องมาด้วยมือที่สะอาด การแย่งการครอบครองที่มีเจตนาไม่สุจริต เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกง ฯลฯ อันมีพฤติกรรมเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผิดศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย  ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
                ข้อสังเกต ทรัพย์สินที่จะครอบครองปรปักษ์ไม่ได้เลย กล่าวคือครอบครองนานเพียงใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เช่น ทรัพย์สินของแผ่นดิน, สาธารณสมบัติของแผ่นดิน, ที่วัดที่ธรณีสงฆ์ เป็นต้น ส่วนกรณีผู้ครอบครองปรปักษ์ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ครอบครองแล้ว ผู้ครอบครองปรปักษ์จะบังคับให้เจ้าของไปจดทะเบียนโอนให้ไม่ได้ แต่ผู้ได้สิทธิดังกล่าวจะต้องใช้สิทธิทางศาลเพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงว่าเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น เมื่อศาลมีคำสั่งแล้วจึงนำคำสั่งศาลดังกล่าวไปยื่นขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ต่อไป นอกจากนี้ การครอบครองปรปักษ์เป็นการได้อสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม หากยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน หรือศาลจะมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์แล้วก็ตาม ตราบใดที่ยังไม่ได้เปลี่ยนแปลงทางทะเบียน (โฉนด) แม้จะครอบครองนานเพียงใดก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้สุจริตเสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้นั่นเอง ดังนั้น หากเจ้าของได้โอนที่ดินไปยังผู้อื่น ถ้าผู้รับโอนได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน และสุจริต ย่อมได้รับความคุ้มครอง มีผลทำให้การครอบครองปรปักษ์ก่อนหน้านั้นสิ้นไป ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่
                จากหลักกฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์ดังกล่าวข้างต้นนั้น จึงแสดงให้เห็นว่า แม้จะเป็นเจ้าของที่ดินที่มีโฉนดแล้วก็ตาม ก็อาจเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ว่าทั้งแปลงหรือบางส่วนได้ เพราะการครอบครองปรปักษ์เป็นบทกฎหมายที่มีเจตนารมณ์ลงโทษเจ้าของที่ดินที่ละทิ้งไม่ทำประโยชน์ในที่ดินของตน  ซึ่งปัญหาเรื่องที่ดินแบบนี้ได้มีมานานแล้ว มีเรื่องขึ้นโรงขึ้นศาลกันเป็นจำนวนมากด้วย เจ้าของที่ดินมีโฉนดเสียสิทธิในที่ดินไปเป็นจำนวนหลายรายเหมือนกัน  ส่วนใหญ่จะเกิดกับบุคคลที่มีแนวเขตที่ดินติดต่อกัน ต่างฝ่ายต่างเข้าใจว่าแนวเขตที่ดินของตนถึงแค่บริเวณใด ทั้งที่ความจริงเจ้าของที่ดินข้างเคียงอาจรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของตนก็ได้ หรือเกิดขึ้นกับคนที่มีที่ดินอยู่ในครอบครองเป็นจำนวนมาก  อาจจะจำไม่ได้ว่าเป็นเจ้าของตรงที่ไหนบ้าง หรือมีแนวเขตที่ดินถึงส่วนไหนบ้าง หรือไม่เคยไปเหลียวแลดูที่ดินของตนเองหรือทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวเลยแม้แต่น้อย  เจตนารมณ์ของกฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์ต้องการให้เจ้าของที่ดินนั้นใช้ประโยชน์ในที่ดินให้คุ้มค่า ไม่ปล่อยปละละเลยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพราะประเทศไทยเป็นประเทศเกษตรกรรม ที่ดินทุกแห่งทุกแปลงหากเอาไปทำการเกษตรย่อมผลิตดอกออกผลได้อย่างแน่นอน อันเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศชาติ กฎหมายจึงลงโทษเจ้าของที่ดินที่ไม่ใส่ใจดูแลที่ดินของตนเอง โดยมีบทบัญญัติให้บุคคลใดที่ครอบครองที่ดินดังกล่าวเป็นระยะเวลารวม 10 ปี แล้วได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ไปทันทีตามกฎหมาย แม้ว่าชื่อในโฉนดที่ดินจะยังเป็นของเจ้าของเดิมก็ตาม ผู้ครอบครองก็มีสิทธิจะไปร้องขอกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นต่อศาลได้
                 เมื่ออ่านหลักกฎหมายมาแล้ว ที่นี้ก็มาว่ากันถึงเรื่องของนางคำต่อไปครับ การที่นางคำเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินบางส่วนของนายบุญโดยความสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกิน 10 ปีแล้ว ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย แม้ว่านางคำจะเข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของตนเองก็ตาม และการที่นายครองได้ไปจดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินของนายบุญเจ้ามรดกนั้น นายครองก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ว่า นางคำครอบครองไม่ถึงสิบปีนับแต่วันที่ตนรับโอนมรดกมาไม่ได้ เพราะการรับมรดกที่ดินของนายครอง เป็นเวลาภายหลังที่นางคำได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว นายครองได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยการรับมรดกต้องรับไปทั้งสิทธิและตลอดจนความรับผิดต่าง ๆ ประกอบกับนายครองไม่ใช่บุคคลภายนอกผู้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยเสียค่าตอบแทนตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง นางคำผู้ได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยครอบครองปรปักษ์ จึงมีสิทธิยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนดังกล่าวได้ และนำคำสั่งศาลไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงเป็นชื่อของตนต่อไปได้  ผู้เขียนได้นำคำพิพากษาของศาลฎีกาซึ่งเป็นศาลสูงสุดของประเทศที่ได้เคยตัดสินเป็นบรรทัดฐานการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เฉพาะกรณีที่เกี่ยวกับนางคำมาให้ผู้อ่านศึกษาเป็นตัวอย่างด้วยดังนี้
                1. คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5596/2552 การที่ผู้ร้องทั้งห้าได้ครอบครองที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์สินของผู้อื่นแม้จะเข้าใจผิดว่าเป็นที่ดินของตนเองก็ตาม หากแต่ผู้ร้องทั้งห้าได้ยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของอย่างแท้จริงแล้ว ก็ไม่จำเป็นที่ผู้ร้องจะต้องรู้มาก่อนว่าที่ดินนั้นเป็นของผู้อื่นแล้วแย่งการครอบครองมาเป็นเวลา 10 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์ แม้ผู้ร้องทั้งห้าเข้าครอบครองที่ดินพิพาทของผู้คัดค้านทั้งสามโดยเข้าใจผิดว่าเป็นของผู้ร้องทั้งห้าเองก็ถือได้ว่าเป็นการเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แล้ว หากผู้ร้องทั้งห้าเข้าครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเกิน 10 ปี ผู้ร้องทั้งห้าย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามกฎหมาย
                2. คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2641/2550 การครอบครองที่ดินโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ แม้จะเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเอง ก็ถือเป็นการครอบครองที่สามารถนับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ได้ มิใช่นับแต่ที่จำเลยรู้ว่าที่ดินพิพาทที่จำเลยครอบครองนั้นเป็นที่ดินของโจทก์เพราะถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แล้ว
                3. คำพิพากษาศาลฎีกาที่  477/2533 การที่โจทก์ไปแจ้งความต่อพนักงานสอบสวนว่า จำเลยก่อสร้างรั้วรุกล้ำที่ดินพิพาทของโจทก์ ก็ไม่เป็นผลดีแก่คดีของโจทก์เพราะเป็นการแจ้งความภายหลังที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทได้ตกเป็นของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว จำเลยย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1382 จำเลยยื่นคำให้การต่อสู้คดีว่าไม่ได้รุกล้ำที่ดินโจทก์ หากรุกล้ำจำเลยก็ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยการครอบครองปรปักษ์ ซึ่งศาลชั้นต้นได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้แล้ว แม้ศาลอุทธรณ์จะวินิจฉัยว่าจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยการครอบครองปรปักษ์ โดยจำเลยมิได้ฟ้องแย้งและเสียค่าขึ้นศาลมาก็ตามแต่ศาลอุทธรณ์ก็เพียงพิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์เท่านั้น ศาลอุทธรณ์หาได้พิพากษาเกินไปกว่า หรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง อันเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 ไม่ โจทก์ได้รับการยกที่ดินให้และได้รับมรดกจาก ก. ย. และ ส.โดยมิได้เสียค่าตอบแทน ฉะนั้น เมื่อจำเลยเป็นผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แม้จะยังมิได้จดทะเบียนก็ย่อมยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ เพราะแม้โจทก์จะจดทะเบียนโดยสุจริต แต่ก็มิได้เสียค่าตอบแทนแต่อย่างใด.
                4. คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1886/2536 จำเลยทั้งสามได้ไปจดทะเบียนรับโอนมรดกที่พิพาทอันเป็นเวลาภายหลังที่โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วจำเลยทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยการรับมรดกต้องรับไปทั้งสิทธิและตลอดจนความรับผิดต่าง ๆ จำเลยทั้งสามจึงมิใช่บุคคลภายนอกผู้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยเสียค่าตอบแทนตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง โจทก์ผู้ได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยครอบครองปรปักษ์ ซึ่งบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนแล้ว จึงยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยทั้งสาม และขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าว ที่ทำให้ตนเสียเปรียบได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300
             5. คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4476/2544  โจทก์ฟ้องว่า ที่ดินพิพาทอยู่ในเขตโฉนดที่ดินของโจทก์โจทก์ขอรังวัดตรวจสอบแนวเขต จำเลยทั้งสองคัดค้านขอให้พิพากษาว่าที่ดินเป็นของโจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองคัดค้านการรังวัดสอบเขตจำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งในตอนแรกว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 โดยซื้อมาจาก น. แต่จำเลยทั้งสองกลับให้การและฟ้องแย้งในตอนหลังว่า กรณีจะเป็นประการใดก็ตามหากฟังได้ว่าที่ดินพิพาทอยู่ในเขตที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ 1ก็ได้ครอบครองทำประโยชน์โดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนานกว่า 10 ปีแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ จึงขัดแย้งกับคำให้การและฟ้องแย้งตอนแรก ซึ่งอ้างว่าที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 เพราะซื้อมา จึงไม่มีประเด็นเรื่องการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 เพราะการครอบครองปรปักษ์จะมีได้ก็แต่ในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น
 

27.130.121.180

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@hotmail.com

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@hotmail.com

4 ส.ค. 2555 19:26 #1


คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4182/2554

 
         จำเลยครอบครองที่ดินของโจทก์โดยสำคัญผิดว่าที่ดินเป็นของจำเลย ต้องถือว่าจำเลยครอบครองที่ดินของบุคคลอื่น และการได้กรรมสิทธิ์ที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 หาจำต้องเป็นการครอบครองโดยจำเลยต้องรู้ว่าที่ดินเป็นที่ดินของโจทก์ด้วยไม่ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยซึ่งได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของโจทก์โดยการครอบครองแล้วได้

27.130.95.238

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@hotmail.com

ปุ๊ก ปุ๊ก

ปุ๊ก ปุ๊ก

ผู้เยี่ยมชม

pook.mee@hotmail.com

15 ส.ค. 2555 11:25 #2

ขอสอบถามนะคะ โฉนดที่ดินของทางแฟนได้แบ่งแล้ว มี 4 พี่น้อง แบ่งออกเป็น 4 โฉนดแต่อยู่ในที่เดียวกัน ของแฟนมีอาคารพาณิชย์อยู่ด้วย แล้วมาวันหนึ่งพี่ชายคนที่ 2 ของแฟนเข้ามาขอแม่ทำการค้าโดยใช้ที่ดินของแฟนเราห้องหัวมุมโดยไม่ได้ถามแฟนเราเลย โดยเขากระทำโดยทาสีประตูใหม่ตกแต่งใหม่ทั้งหลังแต่เป็นอาคารของแฟนที่เป็นเจ้าของแม่ของแฟนก็ให้ อย่างนี้อีกหน่อยในอนาคตพี่ชายคนที่ 2 ของแฟนจะครอบครองปรปักษ์ได้ไหม และเรามีลูกด้วย 2 คน แล้วถ้าสู้คดีกันในรุ่นลูกของเราจะสู้ได้ไหมลูกจะยึดที่ดินคืนได้ไหม ทางแฟนของเราเขาไม่ทำสัญญากับพี่ชายเลยให้เขาใช้ฟรี ๆ ไม่เถียงใด ๆ และเราจะทำอย่างไรดีที่สอบถามห่วงว่าจะมีปัญญากลัวไปถึงลูกจะสู้คดีไม่ได้

210.86.220.152

ปุ๊ก ปุ๊ก

ปุ๊ก ปุ๊ก

ผู้เยี่ยมชม

pook.mee@hotmail.com

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@hotmail.com

15 ส.ค. 2555 23:30 #3

ตอบคำถามคุณปุ๊ก ปุ๊ก
           องค์ประกอบสำคัญของการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ คือ จะต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ (มาตรา 1382)
          การครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หมายความว่า จะต้องเป็นการครอบครองทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้นเช่นเดียวกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ โดยมีการขัดขวางไม่ให้บุคคลอื่นเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น ดังนั้น หากเป็นการครอบครองโดยเจ้าของยินยอม หรือครอบครองแทนเจ้าของ หรือแม้แต่เป็นการถือวิสาสะอาศัยความเกี่ยวพันในฐานะที่เป็นเครือญาติกัน ย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ครับ เพราะผู้ครอบครองยอมรับอำนาจความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นอยู่ แม้จะครอบครองเกินสิบปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์
          กรณีจะเป็นการครอบครองปรปักษ์ ผู้ครอบครองที่ดินของผู้อื่นจะต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะการยึดถือว่าจะไม่ยึดถือทรัพย์สินแทนก่อน  เช่น บอกกับแฟนคุณ หรือแม่ หรือบุคคลอื่นว่าเป็นทรัพย์สินของตน ห้ามคนอื่นยุ่งเกี่ยว ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์แทนผู้ใด
          
          ดูตัวอย่างคำพิพากษาที่ศาลฎีกาเคยตัดสินมาแล้ว




คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4000/2548



          การใช้ทางที่จะเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความนั้น โจทก์ต้องได้ใช้ทางพิพาทในลักษณะปรปักษ์ต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 เมื่อโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทเข้าออกสู่ทางสาธารณะโดยได้รับความยินยอมจาก พ. เจ้าของเดิม การที่โจทก์เอาหินกรวดมาทำถนนบนทางพิพาทเท่ากับเป็นการถือวิสาสะที่อาศัยความเกี่ยวพันในฐานะที่จำเลยจะเข้ามาเป็นเครือญาติของโจทก์เป็นสำคัญ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทในลักษณะปรปักษ์ต่อจำเลยตามมาตรา 1382 แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยมากว่า 10 ปี ทางพิพาทก็หาตกเป็นทางภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ไม่





คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2539



            จำเลยปลูกบ้านในที่ดินพิพาทซึ่งเป็นของโจทก์เพราะเข้าใจว่าเป็นที่ดินของบุตรสาวที่ยินยอมให้จำเลยอยู่อาศัยแสดงว่าจำเลยเข้าไปครอบครองที่ดินพิพาทเป็นการชั่วคราวโดยไม่ได้เจตนาเป็นเจ้าของแม้ครอบครองติดต่อกันนานเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์และเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ตลอดเวลาที่ยังอยู่ในที่ดินนั้นคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้รื้อถอนบ้านออกไปจึงไม่ขาดอายุความ

14.207.233.138

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@hotmail.com

พุดเดิ้ล

พุดเดิ้ล

ผู้เยี่ยมชม

wiat.notebook@gmail.com

3 ก.ย. 2555 01:56 #4

ขอถามท่านทนายค่ะ
พ่อมีที่นามีโฉนด 10 ไร่ นส3. 5 ไร่ และไม่มีเอกสารครอบครอง 1 ไร่ เป็นพื้นที่ติดกันค่ะ
ใช้ทำนามาตั้งแต่สมัย ปู่ ย่า ตายาย จนกะทั้งมารุ่นพ่อ เฉพาะรุ่นพ่อก้อประมาณ 60 ปีค่ะ
ขอถามว่า
พิ้นที่ที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ สามารถออกเป็นโฉนดได้หรือเปล่าค่ะ

ขอคำแนะนำด้วยค่ะ กลุ่มใจมากเพราะตอนนี้พ่อได้แบ่งมรดกให้ลูก แต่แบ่งแบบปากว่าง
และทุกคนก้อรับรู้พร้อมยอมรับพี่สาวได้ส่วนมีโฉนดและได้โอนเรียบร้อยแล้ว
แต่พอนู่จะโอนเอ๊ากลับได้ส่วนที่เป็น นส3.และส่วนไม่มีเอกสารสิทธิ์ แบบไม่รู้ตัวเลยค่ะ(พ่อยังมีชีวติอยู่)
นู่กล้วพ่อจะคิดมาก เลยไม่เอาเรื่องนี้ไปพูดให้ท่านเสียใจ ถ้าออกโฉนดไม่ได้ก้อคงทำใจค่ะ ขอบพระคุณมากค่ะ

14.207.170.253

พุดเดิ้ล

พุดเดิ้ล

ผู้เยี่ยมชม

wiat.notebook@gmail.com

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

3 ก.ย. 2555 16:26 #5

ตอบคำถามคุณพุดเดิ้ล
                 ที่ดินมีเอกสาร นส.3 และที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์  ถือเป็นที่ดินมือเปล่า ไม่มีกรรมสิทธิ์เช่นที่ดินมีโฉนด มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น และผู้ใดครอบครองทำประโยชน์ ผู้นั้นย่อมเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ซึ่งอาจถูกบุคคลอื่นมาแย่งการครอบครองได้ หากไม่ฟ้องเรียกคืนภายใน 1 ปี ย่อมเสียสิทธิครอบครอง ไม่เหมือนกับโฉนดที่ดิน ที่อาจถูกบุคคลอื่นแย่งกรรมสิทธิ์ได้เมื่อผู้นั้นครอบครองทำประโยชน์ครบสิบปีแล้ว
                ส่วนที่ดิน นส.3 และที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์ดังกล่าวจะสามารถขอออกโฉนดได้หรือไม่นั้น ต้องทำเรื่องขอออกโฉนดที่สำนักงานที่ดิน โดยตรวจสอบว่าบริเวณนั้น ที่ดินทั้งหมดมีการขอออกโฉนดกันครบถ้วนหรือไม่ และที่ดินบริเวณดังกล่าวมีนโยบายออกโฉนดจากรัฐหรือไม่ ต้องไปสอบถามที่สำนักงานที่ดินครับ
                มรดกเป็นทรัพย์สินของผู้ที่ตายแล้ว ส่วนการให้ทรัพย์สินเมื่อผู้ให้ยังมีชีวิตอยู่ ไม่ถือว่าเป็นการแบ่งทรัพย์มรดก และไม่เป็นมรดก (ของผู้เสียชีวิต) ที่ทายาทจะต้องได้รับส่วนเท่ากัน (หากไม่มีพินัยกรรมกำหนดไว้) การให้ทรัพย์สินจึงขึ้นอยู่กับความพอใจของผู้ให้ ซึ่งก็ต้องไปพูดคุยกันภายในครอบครัว

27.130.17.191

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

วรรณา

วรรณา

ผู้เยี่ยมชม

max_ferm@hotmail.com

7 ก.ย. 2555 21:52 #6

ที่ดินเป็นของอิฉันแต่ให้พ่อปลูกบ้านอยู่แล้วพ่อฉันเป็นอัลไซเมอแล้วพี่สาวของดิฉันจะครอบครองที่ดิฉันได้ไหมคับ


รบกวนเมลมาหน่อยนะคะ

27.130.153.61

วรรณา

วรรณา

ผู้เยี่ยมชม

max_ferm@hotmail.com

วรรณา

วรรณา

ผู้เยี่ยมชม

max_ferm@hotmail.com

7 ก.ย. 2555 21:54 #7

:h::h::h::h::h:

27.130.153.61

วรรณา

วรรณา

ผู้เยี่ยมชม

max_ferm@hotmail.com

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

10 ก.ย. 2555 21:56 #8


ทนายภูวรินทร์ ได้ตอบคำถามคุณวรรณา ทางอีเมลล์แล้ว

14.207.239.237

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

ณภาภัช

ณภาภัช

ผู้เยี่ยมชม

aomam_meepoo@hotmail.com

6 ต.ค. 2555 11:44 #9

รบกวนสอบถามท่านทนายเกี่ยวกับที่ดินค่ะ

183.88.36.230

ณภาภัช

ณภาภัช

ผู้เยี่ยมชม

aomam_meepoo@hotmail.com

ณภาภัช

ณภาภัช

ผู้เยี่ยมชม

aomam_meepoo@hotmail.com

6 ต.ค. 2555 11:48 #10

รบกวนสอบถามท่านทนายเกี่ยวกับที่ดินค่ะ
คือบ้านที่อาศัยอยู่เป็นที่ดินของตามีโฉนดที่ดิน ใบโฉนดลงวันที่ 17 สิงหาคม 2535 โดยตายินยอมให้แม่หนูปลูกสร้างตั้งแต่ 24 เมษายน 2540 ตามทะเบียนบ้านนะค่ะ ถ้านับจำนวนปีที่อาศัยก็ประมาณ 15 ปี พอในปี 2550 ตาได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้หลาน แล้วให้หลานนำที่ดินดังกล่าวไปจำนองไว้กับธนาคาร โดยที่แม่ของหนูไม่ทราบเรื่องมาก่อน จนกระทั่งในปี 2555 ประมาณเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา ตาหนูเสียชิวิตลง และมีใบทวงหนี้จากธนาคารส่งให้กับหลานเค้า เค้าก็เลยมาติดต่อกับแม่หนูแล้วบอกเรื่องราวที่เกิดขึ้น แล้วเค้าก็เรียกเงินจากแม่ เพื่อที่จะไปไถ่ถอนที่ดิน
ในกรณีอย่างที่เกิดขึ้นแม่หนูพอจะมีทางไหนบ้างที่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินที่อาศัยอยู่เป็นของตัวเอง รบกวนคุณทนายช่วยแนะแนวทางให้ด้วย เพราะตอนนี้ร้อนใจกันมากๆค่ะ
รบกวนคุณทหนายตอบอีเมลล์ตามนี้ค่ะ aomam_meepoo@hotmail.com

183.88.36.230

ณภาภัช

ณภาภัช

ผู้เยี่ยมชม

aomam_meepoo@hotmail.com

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

6 ต.ค. 2555 22:38 #11


              การที่คุณตายินยอมให้แม่ปลูกสร้างบ้านในที่ดินนั้น เป็นการอนุญาตให้อยู่อาศัยเท่านั้น ไม่ได้เป็นการยกกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ แม้จะครอบครองที่ดินนานเพียงใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เพราะตามกฎหมายการครอบครองที่ดินของผู้อื่นจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น ผู้ครอบครองต้องครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  เรื่องนี้มีคดีที่ศาลเคยตัดสินแล้วตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1766/2548  
                “มารดาโจทก์อนุญาตให้จำเลยเข้ามาปลูกบ้านอาศัยในที่ดินของตนในฐานะผู้อาศัยโดยมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้ ลักษณะการอาศัยปลูกบ้านอยู่ในที่ดินพิพาทของจำเลยย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิปรปักษ์กับเจ้าของที่ดิน ดังนั้น แม้จำเลยจะครอบครองที่ดินดังกล่าวเป็นเวลานานเท่าใด ก็ไม่อาจได้สิทธิในที่ดินโดยการครอบคอรงปรปักษ์”
                ดังนั้น หากไม่ต้องการให้ธนาคารยึดที่ดิน และต้องการได้กรรมสิทธิ์ที่ดินก็ต้องนำเงินไปไถ่ถอนจำนองแล้วโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของแม่คุณ ลักษณะเป็นการซื้อต่อจากหลานนั่นเอง ซึ่งต้องตกลงกับหลานในเรื่องนี้ให้ชัดเจน หรือไม่ก็ให้ธนาคารยึดเอาไปขายทอดตลาดแล้วไปประมูลสู้ราคาที่สำนักงานบังคับคดี ซึ่งวิธีนี้จะเป็นการเสี่ยงมากเพราะหากประมูลไม่ได้ ก็ต้องเสียบ้านไปอย่างแน่นอน ส่วนวิธีอื่นนอกจากนี้ไม่มีครับ
 

27.130.48.207

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

ณภาภัช

ณภาภัช

ผู้เยี่ยมชม

aomam_meepoo@hotmail.com

7 ต.ค. 2555 11:41 #12

ขอบคุณมากค่ะสำหรับคำตอบ
รบกวนอีกเรื่องหนึ่งค่ะ ถ้าหากหนูจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับผู้ขายไว้ก่อนที่จะนำเงินไปไถ่ถอนจำนองที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลตามกฏหมายไหมค่ะ เพราะหนูกลัวว่าหากไม่ทำสัญญาไว้ เกรงว่าเค้าจะไปเสนอขายกับคนอื่น เพราะตอนนี้เค้าร้อนเงินอยู่ค่ะ

183.88.36.230

ณภาภัช

ณภาภัช

ผู้เยี่ยมชม

aomam_meepoo@hotmail.com

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

7 ต.ค. 2555 20:14 #13


สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและต้องจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้น ตกเป็นโมฆะ ดังนั้น ก่อนที่จะดำเนินการไถ่ถอนจำนอง ควรที่จะทำเป็นสัญญาจะซื้อจะขายกันก่อน (ไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่) กำหนดเงื่อนไขการชำระราคา และกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน เมื่อไถ่ถอนจำนองแล้วก็ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินให้เรียบร้อย เพียงเท่านี้ก็จะไม่มีปัญหาใด ๆ ครับ

171.7.227.27

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

ณภาภัช

ณภาภัช

ผู้เยี่ยมชม

aomam_meepoo@hotmail.com

7 ต.ค. 2555 22:58 #14

ขอบคุณมากค่ะสำหรับคำตอบ :h::h::h:

171.97.23.189

ณภาภัช

ณภาภัช

ผู้เยี่ยมชม

aomam_meepoo@hotmail.com

แจ๊ส

แจ๊ส

ผู้เยี่ยมชม

jass_y@hotmail.com

22 ต.ค. 2555 18:19 #15

สวัสดีค่ะ ขอรบกวนปรึกษาหน่อยนะคะ

เมื่อ 20 ปีก่อน ศาลชั้นต้นตัดสินชี้ขาดยกที่ดินแปลงนี้ให้คุณพ่อค่ะ
แต่มีคนคัดค้าน 1 คน แล้วเรื่องก็เงียบไป จนอีก 10 ปีต่อมา
คุณพ่อก็นำคำสั่งศาลไปที่ สนง.ที่ดิน เจ้าหน้าที่ดินจึงมีหนังสือไปปรึกษา
กับผู้พิพากษา แต่ผู้พิพากษาศาลชั้นต้น 10ปีต่อมา กลับคำตัดสินไม่ยกที่ดินแปลงนี้
ให้คุณพ่อ เพราะท่านบอกว่าผู้ร้องมิได้มีเจตนาครอบครองอย่างเปิดเผย
เมื่อ20กว่าปีก่อน กฎหมายสั่งห้ามฝังศพในเขตเทศบาลเมือง ดังนั้นที่ดินแปลงนี้
จึงไม่มีการใช้ประโยชน์ใดๆอีก คุณพ่อก็เลยล้อมรั้วกำแพงทั้ง 4 ด้านแสดงความเป็นเจ้าของ
และเสียภาษีที่ดินมาโดยตลอดจนถึงปัจจุบัน(จะ 30ปีแล้ว)
ตอนนี้อยู่ในกระบวนการศาลฎีกาค่ะ แต่ศาลอุทธรณ์ท่านงงๆแต่พิพากษายืน ท่านบอกว่า
ศาลชั้นต้นทำผิด พิจาณาซ้ำไม่ได้ ผิด ป.วิ.พ มาตรา 144
ดิฉันไม่อาจทราบได้ว่าผลคำตัดสินจะออกมาอย่างไร แต่ขอปรึกษาไว้ก่อนค่ะ

ที่ดินแแปลงนี้ ญาติๆรู้ว่าเป็นของคุณพ่อ ดังนั้นไม่มีใครคัดค้านแน่นอน
ดิฉันสามารถครอบครองได้โดยสงบ และ จะเปิดเผยให้มากที่สุด
ที่ดินที่เป็นสุสานเก่า ปัจจุบันมีอยู่ 4 ศพ คุณทวดของดิฉัน 2 ศพ(ออกโฉนดแล้ว)
ปัจจุบันเสมือนไม่มีเจ้าของ เป็นที่รกร้างมา 30 ปี เราจะเข้าครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่คะ?

ถ้าเราต้องการครอบครองปรปักษ์ โดยการอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทแปลงนี้
เราต้องไปแจ้งกับทางสำนักงานที่ดินรึปล่าวคะ?
สนง.ที่ดิน เค้าจะออกใบอะไรไว้เป็นหลักฐานรึปล่าวคะ?
จะได้เริ่มนับวันเวลาในการครอบครอง อีก10 ปีข้างหน้าดิฉันจะได้ยื่นขอต่อศาลอีกครั้ง

ที่ดินไม่มีโฉนด ไม่สามารถปลูกบ้าน ขอน้ำ ขอไฟ แล้วดิฉันจะทำอย่างไรดีคะ?
ถ้าท่านทราบ ขอความกรุณาช่วยตอบด้วนนะคะ ขอบพระคุณอย่างสูงค่ะ

124.122.108.240

แจ๊ส

แจ๊ส

ผู้เยี่ยมชม

jass_y@hotmail.com

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

23 ต.ค. 2555 13:09 #16


ตอบคำถามคุณแจ๊ส
            หลักเกณฑ์การได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ จะต้องเป็นไปตามกฎหมายเท่านั้น กล่าวคือ  ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น  โดยความสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ผู้ครอบครองไม่ต้องแจ้งเป็นหลักฐานต่อสำนักงานที่ดินเพราะไม่มีหน้าที่ทำเรื่องนี้ เพียงแต่ผู้ครอบครองต้องแสดงออกถึงการครอบครองของตนต่อบุคคลทั่วไปว่าตนครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หากครอบครองทรัพย์สินแทนเจ้าของมาแต่แรก ก็ต้องเปลี่ยนเจตนาเสียก่อนว่าไม่ได้ครอบครองในฐานะเป็นตัวแทน แต่ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ 
            ประการสำคัญเกี่ยวกับที่ดินที่จะครอบครองและได้กรรมสิทธิ์ทางปรปักษ์จะต้องเป็นที่ดินมีโฉนดเท่านั้น หากเป็นที่ดินมือเปล่า ได้แก่ ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะมีได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น กล่าวคือ ใครครอบครองคนนั้นก็ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครอง ที่ดินมือเปล่าจึงไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์ได้ ซึ่งหลักเกณฑ์การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ผมได้อธิบายไว้ในกระทู้นี้อย่างชัดเจนแล้ว  
            ตามคำถามระบุว่า “ที่ดินที่เป็นสุสานเก่า ปัจจุบันมีอยู่ 4 ศพ คุณทวดของดิฉัน 2 ศพ(ออกโฉนดแล้ว)” แต่วรรคสุดท้ายกลับมีข้อความว่า “ที่ดินไม่มีโฉนด ไม่สามารถปลูกบ้าน ขอน้ำ ขอไฟ แล้วดิฉันจะทำอย่างไรดีคะ” สรุปแล้วเป็นที่ดินแปลงเดียวกันหรือไม่ครับ เพราะมีทั้งออกโฉนดแล้ว กับไม่มีโฉนด แต่คำตอบสำหรับที่ดินไม่มีโฉนด คือ ไม่สามารถได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้ตามที่อธิบายข้างต้น ส่วนหากต่อมามีการออกโฉนด ณ วันเดือนปีใด ก็ต้องนับระยะเวลาครอบครองตั้งแต่ออกโฉนด ณ ตอนนั้นเป็นต้นไปจนครบกำหนดเวลา 10 ปี ระยะเวลาครอบครองก่อนออกโฉนดก่อนหน้านี้ไม่ว่าจะนานเพียงใด ไม่สามารถนำมานับรวมกันเพื่อให้ครบสิบปีได้
            สำหรับหลักฐานที่จะแสดงว่าคุณเป็นผู้ครอบครองที่ดินแปลงนั้น เช่น มีการทำประโยชน์จริง ซึ่งการใช้เป็นสุสานก็ถือเป็นการครอบครองเหมือนกัน และแสดงต่อบุคคลทั่วไปว่าเป็นเจ้าของ หรือใช้สิทธิเกี่ยวกับที่ดินในฐานะเป็นเจ้าของ นอกจากนี้ ก็อาจขอให้ผู้ใหญ่บ้าน ลงบันทึกไว้เป็นหลักฐานแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินให้ชัดเจน โดยไม่มีผู้ใดโต้แย้งคัดค้าน และไปลงบันทึกประจำวันไว้เป็นหลักฐานที่สถานีตำรวจ เมื่อครบสิบปีแล้วก็ดำเนินการทางศาลต่อไป
 

27.130.122.94

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

แจ๊ส

แจ๊ส

ผู้เยี่ยมชม

jass_y@hotmail.com

26 ต.ค. 2555 23:56 #17

ขอบพระคุณมากๆเลยค่ะคุณทนาย (ตอบช้าเพราะหาเว๊ปไม่เจอ เซฟไว้แล้วแต่มันไม่เก็บค่ะ):oO:

เริ่มแรกเดิมที ที่ดินแปลงนี้เป็นของคุณทวดค่ะ แต่คุณทวดเป็นคริสเตียน ก็เลยยกที่ดินแปลงนี้
ให้กับทรัสตีป่าช้าชาวอังกฤษ 3 คนทำเป็นสุสาน แต่ต่อมา เค้าทั้งสามต้องการกลับบ้านเกิด
ก็เลยนำโฉนดมาคืนให้คุณทวดค่ะ แล้วคุณทวดก็ยกให้คุณพ่อ แต่ชื่อในโฉนดเป็นชื่อบุคคลทั้งสาม
คุณพ่อก็เลยต้องเข้าครอบครองปรปักษ์ค่ะ

ตอนนี้เรากำลังรอคำพิพากษาศาลฎีกาอยู่ค่ะ(ยื่นไปปี 2554) ที่บอกว่า ไม่มีโฉนด เพราะโฉนดสูญหายค่ะ
เมื่อ 20กว่าปีก่อน จะไปขอคัดที่ สนง.ที่ดิน แต่ปลวกกินค่ะ (เยอะอยู่เหมือนกันนะคะ ที่ดินเค้ายังเก็บไว้)
ก็เลยพิสูจน์ค่อนข้างยาก แต่คุณพ่อครอบครองอยู่คนเดียวแต่ไม่ได้อาศัยอยู่ในนั้น แต่ไม่มีใครเข้าไปยุ่งนะคะ
สุสานนี้ถือว่าเป็นสุสานเลิกใช้งานแล้ว ไม่มีการทำพิธีกรรมทางศาสนาคริสต์และไม่มีญาติมาเคารพ
กราบไหว้เกือบ 30 ปีแล้ว(คุณพ่อเล่าให้ฟังนะคะเพราะตอนนั้นดิฉันก็เด็กมาก)
ต้องขอโทษด้วยค่ะ ถามคุณพ่ออีกครั้งคุณพ่อบอกว่าศพที่อยู่ในสุสาน 10กว่าศพค่ะ
ที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน 86 ตรว.ค่ะ ก็ถือว่าน้อยนะคะ

กฎระเบียบของการขอปลูกบ้าน ขอน้ำ ขอไฟ เค้าขอหลักฐานเยอะค่ะ รวมทั้งต้องได้รับอนุญาตจาก
เจ้าของที่ดินด้วย ต้องเอาโฉนดไปโชว์ แต่ตอนนี้เราไม่มีโฉนดอยู่ในมือ ก็เลยไม่รู้จะทำอย่างไร
ไม่มีน้ำ ไม่มีไฟ แล้วจะอาศัยเพื่อครอบครองปรปักษ์อย่างไร? คิดว่าคงไปขอต่อจากเพื่อนบ้านใกล้ๆ
ไม่ผิดกฎหมายใช่มั้ยคะ?

ขอบพระคุณอีกครั้งนะคะคุณทนายใจดี ถ้ามีปัญหาข้องใจเรื่องกฎหมาย ดิฉันขอรบกวนท่านอีกครั้งนะคะ


124.120.51.235

แจ๊ส

แจ๊ส

ผู้เยี่ยมชม

jass_y@hotmail.com

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

27 ต.ค. 2555 11:59 #18

ต่อไปหากหาเวบไม่เจอ ก็พิมพ์ชื่อทนายภูวรินทร์ ที่กูเกิลก็จะขึ้นเวบไซต์ผมครับ
                เมื่อเป็นที่ดินมีโฉนดจึงมีการครอบครองปรปักษ์ได้ แต่จะต้องมีการครอบครองจริง ๆ ด้วย ซึ่งการครอบครองที่กฎหมายถือว่าเป็นการเข้าไปครอบครองคือ การเข้าไปทำประโยชน์บนที่ดินแปลงนั้นจริง ๆ เช่น ปลูกผัก ทำสวน ทำไร่ ทำนา ใช้ทรัพย์เสมือนเป็นทรัพย์ของตน หรือใช้ทรัพย์ที่ครอบครองนั้น  หากเพียงแต่เข้าไปล้อมรั้วในที่ดินนั้นเฉย ๆ หรือการเสียภาษี ยังไม่ถือว่าเป็นการเข้าไปทำประโยชน์อันจะถือเป็นการครอบครองได้  แม้จะล้อมรั้วนานเท่าใดก็ไม่อาจนับว่าเป็นการครอบครองได้เลย
                 ดังนั้น การจะได้กรรมสิทธิ์ทางปรปักษ์จะต้องมีการทำประโยชน์จริง ๆ ส่วนการปลูกสร้างบ้านตามกฎหมายต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่คุณทราบแล้ว หากคุณปลูกสร้างโดยไม่ได้ขออนุญาตก็เป็นเรื่องของเจ้าหน้าที่ที่จะต้องดำเนินคดีตามกฎหมายกับผู้สร้าง แต่เป็นคนละส่วนกับการครอบครอง เพราะแม้จะปลูกสร้างบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาตก็ถือว่าเป็นการครอบครองแล้ว หากสร้างบ้านก็ต้องบันทึกภาพเป็นหลักฐานเก็บไว้แสดง (สร้างภาพ) หรืออาจไม่สร้างบ้านก็ต้องทำเป็นสวนผลไม้ หรือปลูกไม้ยืนต้นทิ้งไว้ ซึ่งก็ถือเป็นการครอบครองแล้วครับ และอย่าลืมสร้างภาพเป็นหลักฐานไว้ด้วย
                 ที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน 86 ตรว. หากเป็นที่ดินในกรุงเทพก็ถือว่ามากครับ แต่จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับการทำประโยชน์ให้คุ้มค่ากับที่ดินซึ่งปัจจุบันนี้มีราคาแพงและแพงขึ้นเรื่อยๆ

171.7.170.101

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

แจ๊ส

แจ๊ส

ผู้เยี่ยมชม

jass_y@hotmail.com

27 ต.ค. 2555 14:01 #19

ขอบพระคุณมากๆเลยค่ะ คุณทนายใจดีมากๆ ได้รับความรู้เพิ่มเติมเยอะเลยค่ะ จะท่องจำชื่อคุณทนายไว้เลยค่ะ คุณทนาย ภูวรินทร์ ขอบคุณค่ะ :h::h::h:

124.120.60.54

แจ๊ส

แจ๊ส

ผู้เยี่ยมชม

jass_y@hotmail.com

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

9 ธ.ค. 2555 11:34 #20

กรณีซื้อขายที่ดินมีโฉนด
                              คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5929/2552
                                    ป.พ.พ. มาตรา 456, 1382
                              _______________________


          การซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456แต่หากผู้ซื้อได้ครอบครองที่ดินที่ซื้อขายกันโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา10 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าผู้ร้องซื้อที่ดินพิพาทและครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ผู้คัดค้านซึ่งมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้ร้อง
 
กรณีซื้อขายที่ดินมีเอกสารหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3

                              คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6597/2542

             ป.พ.พ. มาตรา 456, 1378 ป.ที่ดิน มาตรา 4 ทวิ, 58 ตรี, 62
                              _______________________


          โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 2 บุกรุกเข้าไปในที่ดินส่วนที่โจทก์ซื้อจากจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นที่ดินพิพาทกันในคดีนี้เมื่อต้นเดือนกรกฎาคม 2537 จำเลยทั้งสองอ้างว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 4211 และ 4212 ซึ่งจำเลยที่ 2 ซื้อมาจากจำเลยที่ 1แสดงว่าการออกโฉนดที่ดินดังกล่าวทับที่ดินของโจทก์ ขอให้พิพากษาว่าโจทก์เป็นเจ้าของผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้าเกี่ยวข้องและให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนกระท่อมออกไปจากที่ดินพิพาท กับเพิกถอนโฉนดที่ดินเลขที่ 4211, 4212 และให้จำเลยทั้งสองชำระราคาต้นไม้ 20,000 บาท กับค่าขาดประโยชน์ปีละ 20,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองเลิกเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาท

          จำเลยทั้งสองให้การว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 4211 และ4212 เป็นคนละแปลงกับที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3386 คำฟ้องเกี่ยวกับความเสียหายเคลือบคลุม และโจทก์ไม่ได้ฟ้องเรียกคืนการครอบครองภายในหนึ่งปี ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน

          โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงได้

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่าจำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทและส่งมอบการครอบครองให้แก่โจทก์แล้วพร้อมกับที่นางมอญขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3386 ให้โจทก์เมื่อปี 2531 จำเลยทั้งสองมิได้ฎีกาโต้แย้งคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 1 ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังเป็นยุติตามคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 1 ดังกล่าว ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกมีว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกเป็นโมฆะ เป็นเหตุให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินพิพาทเพิ่งออกโฉนดที่ดินเมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2535 ตามโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.14 และ จ.15 โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำการซื้อขายที่ดินพิพาทในปี 2531 ที่ดินพิพาทจึงเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็นเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ไม่ใช่โฉนดที่ดิน ผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิจึงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น ดังนั้น แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง หรือตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแล้วการซื้อขายที่ดินพิพาทย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครอง มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย หาตกเป็นโมฆะไม่ และโจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสอง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น

          คดีนี้แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 จะมิได้วินิจฉัยประเด็นพิพาทแห่งคดีข้ออื่น ๆ แต่ศาลชั้นต้นได้สืบพยานในประเด็นพิพาทครบถ้วนทุกประเด็นแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยประเด็นพิพาทข้ออื่น ๆ ตามฎีกาของโจทก์ด้วย ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปมีว่า จำเลยที่ 1 ออกโฉนดที่ดินในที่ดินพิพาทชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า การออกโฉนดที่ดินของที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นการเปลี่ยน น.ส.3 ก.เป็นโฉนดที่ดินตามความในมาตรา 58 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดินตามเอกสารหมายจ.18 และ จ.19 การเปลี่ยน น.ส.3 ก. เป็นโฉนดที่ดินดังกล่าวให้นำหลักฐานเกี่ยวกับระวางรูปถ่ายทางอากาศที่ใช้กับหนังสือรับรองการทำประโยชน์มาปรับตามหลักวิชาการแผนที่รูปถ่ายทางอากาศโดยไม่ต้องทำการสำรวจรังวัด และการออกโฉนดที่ดินดังกล่าวให้ออกแก่ผู้มีชื่อซึ่งเป็นผู้มีสิทธิในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ในขณะที่ออกโฉนดที่ดินในที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแล้ว การออกโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.14 และ จ.15 จึงเป็นการออกโฉนดที่ดินให้จำเลยที่ 1 โดยคลาดเคลื่อน พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจสั่งเพิกถอนโฉนดที่ดินในที่ดินพิพาท ได้แก่ผู้ว่าราชการจังหวัดสุรินทร์ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 62 เมื่อโจทก์มิได้ฟ้องผู้ว่าราชการจังหวัดสุรินทร์เป็นจำเลยด้วย ศาลฎีกาจึงพิพากษาให้ผู้ว่าราชการจังหวัดสุรินทร์เพิกถอนโฉนดที่ดินในที่ดินพิพาทไม่ได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้นเพียงบางส่วน

          ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปมีว่าโจทก์เสียหายหรือไม่เพียงใด ปัญหานี้โจทก์นำสืบกล่าวอ้างลอย ๆ ว่าต้นไม้ที่จำเลยที่ 2 ตัดมีราคา20,000 บาท และขาดประโยชน์จากการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทปีละ 20,000 บาท โดยไม่ปรากฏว่าต้นไม้ที่จำเลยที่ 2 ตัดมีมูลค่าที่แท้จริงเป็นเงินเท่าไร แต่จำเลยทั้งสองให้การรับว่าต้นไม้ที่จำเลยที่ 2 ตัดในที่ดินพิพาทมีราคา 1,000 บาท จึงเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายต้นไม้ที่จำเลยที่ 2 ตัดเป็นเงิน 1,000 บาท ส่วนค่าขาดประโยชน์ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ประโยชน์จากการใช้ที่ดินพิพาทเป็นเงินเท่าไร ศาลฎีกาจึงไม่กำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้โจทก์ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้นเพียงบางส่วน"

          พิพากษากลับว่าโจทก์มีสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท (ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 3112 และ 3378 หรือโฉนดที่ดินเลขที่ 4211และ 4212 ตำบลสังขะ อำเภอสังขะ จังหวัดสุรินทร์ หรือที่ดินแปลงหมายเลข 2 และ 3ในแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.1) กับให้จำเลยที่ 2 รื้อถอนกระท่อมออกจากที่ดินพิพาทห้ามจำเลยทั้งสองเข้าไปเกี่ยวข้องรบกวนการครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ต่อไปและให้จำเลยทั้งสองชดใช้ค่าเสียแก่โจทก์เป็นเงิน 1,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

( วิชัย ชื่นชมพูนุท - ธรรมนูญ โชคชัยพิทักษ์ - สุรศักดิ์ กาญจนวิทย์ )


 
                                  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4001 - 4002/2548

                              ป.พ.พ. มาตรา 1367, 1373 ป.วิ.พ. มาตรา 167

                                         _______________________

คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน

          โจทก์สำนวนแรกฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท ให้จำเลยทั้งสามชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 3,000 บาท แก่โจทก์ นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสามจะออกไปจากที่ดินพิพาท

          จำเลยทั้งสามให้การต่อสู้คดี ขอให้ยกฟ้อง

          โจทก์สำนวนหลังฟ้องขอให้พิพากษาว่าที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 87 ตำบลเปือย อำเภอลืออำนาจ จังหวัดอำนาจเจริญ เป็นที่ดินที่โจทก์มีสิทธิครอบครอง ห้ามจำเลยทั้งสองเข้ารบกวนการครอบครองของโจทก์ในที่ดินดังกล่าว ให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าว หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง

          จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา

          จำเลยที่ 2 ให้การ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นให้เรียกชื่อคู่ความทั้งสองสำนวนดังนี้ นายธงหรือธงชัย ร่มเย็น เป็นโจทก์ที่ 1 นายปรีชา สายคำ เป็นโจทก์ที่ 2 นายสมพร ปาสาเนาว์ เป็นโจทก์ที่ 3 นางบัวลอย บุญสะอาด เป็นจำเลยที่ 1 นางวรรณพร ปัดใจ เป็นจำเลยที่ 2 ตามลำดับ

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองเพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 87 ตำบลเปือย อำเภออำนาจเจริญ จังหวัดอุบลราชธานี (อำเภอลืออำนาจ จังหวัดอำนาจเจริญ) ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองในส่วนสำนวนที่จำเลยที่ 2 ฟ้องโจทก์ทั้งสามให้ยกฟ้อง ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์

          จำเลยที่ 2 อุทธรณ์

          จำเลยที่ 2 ทิ้งอุทธรณ์สำหรับโจทก์ที่ 3 ศาลชั้นต้นสั่งจำหน่ายคดีอุทธรณ์เฉพาะโจทก์ที่ 3

          ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 พร้อมบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 87 ตำบลเปือย อำเภอลืออำนาจ จังหวัดอำนาจเจริญ ห้ามมิให้เกี่ยวข้อง และให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ชำระค่าเสียหายปีละ 10,000 บาท นับแต่ปี 2542 เป็นต้นไป ให้แก่จำเลยที่ 2 จนกว่าจะออกจากที่ดินของจำเลยที่ 2 ให้ยกฟ้องสำนวนที่โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยทั้งสอง ให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยที่ 2

          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3 ว่า เดิมจำเลยที่ 1 ยืมเงินโจทก์ที่ 1 และมอบที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 87 ตำบลเปือย อำเภออำนาจเจริญ จังหวัดอุบลราชธานี (อำเภอลืออำนาจ จังหวัดอำนาจเจริญ) เนื้อที่ 21 ไร่ 36 ตารางวา ให้โจทก์ที่ 1 ทำประโยชน์แทนดอกเบี้ย ต่อมาวันที่ 23 เมษายน 2539 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ที่ 1 ทำนาในที่ดินพิพาทและชำระภาษีบำรุงท้องที่ติดต่อกันมา ครั้นวันที่ 30 มีนาคม 2541 จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมจดทะเบียนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ที่ 1 มีว่า โจทก์ที่ 1 หรือจำเลยที่ 2 มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท เห็นว่า จำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่โจทก์ที่ 1 แม้ไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่กัน แต่จำเลยที่ 1 ยอมให้โจทก์ที่ 1 เข้าครอบครองที่ดินพิพาท และจำเลยที่ 1 ไม่ได้เข้าไปเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาท นับเป็นการสละเจตนาครอบครองและไม่ยึดถือที่ดินพิพาทต่อไป การที่โจทก์ที่ 1 ครอบครองที่ดินพิพาทต่อมาและชำระภาษีบำรุงท้องที่มาตลอด จึงเป็นการยึดถือโดยเจตนาจะยึดเพื่อตน โจทก์ที่ 1 ย่อมได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท แม้ต่อมาวันที่ 30 มีนาคม 2541 จำเลยที่ 1 จะทำสัญญาขายและจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 และมีชื่อจำเลยที่ 2 เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทก็เป็นเพียงข้อสันนิษฐานเบื้องต้นว่าจำเลยที่ 2 มีสิทธิเช่นนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1373 การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ในขณะที่จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแล้ว แม้จำเลยที่ 2 จะมีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในฐานะผู้รับโอนที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 1 ก็ไม่ทำให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายกฟ้องโจทก์ที่ 1 ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา แต่ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยไม่แยกเป็นรายสำนวนนั้นไม่ถูกต้อง เพราะจำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นคู่ความในสำนวนแรก และโจทก์ที่ 2 และที่ 3 ไม่ได้เป็นคู่ความในสำนวนหลัง ศาลฎีกาจึงแก้ไขให้ถูกต้อง”

          พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น แต่ให้จำเลยที่ 2 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นแทนโจทก์ทั้งสามในสำนวนแรก และให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นแทนโจทก์ที่ 1 ในสำนวนหลัง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และฎีกาให้เป็นพับ

( คมวุฒ บุรีธนวัต - วีระศักดิ์ รุ่งรัตน์ - มนตรี ศรีเอี่ยมสะอาด )

27.130.236.115

ทนายภูวรินทร์

ทนายภูวรินทร์

ผู้ดูแล

phuwarinlawyer@gmail.com

ตอบกระทู้
CAPTCHA Image
Powered by MakeWebEasy.com
เว็บไซต์นี้มีการใช้งานคุกกี้ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและประสบการณ์ที่ดีในการใช้งานเว็บไซต์ของท่าน ท่านสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ นโยบายความเป็นส่วนตัว  และ  นโยบายคุกกี้