บ้านของผมมีที่ดินให้เช่าครับ
บริษัทแห่งนี้จ่ายเงินค่าเช่าล่าช้าเสมอ บางทีจ่ายไม่ครบ จ่ายกะปริดกะปรอย
ทางบ้านเริ่มคิดว่าจะฟ้องเลิกสัญญาครับ

ผมมีคำถาม 3 ข้อ ดังนี้ครับ
1. ปกติการฟ้องยกเลิกสัญญาใช้เวลานานไหมครับ และเมื่อฟ้องเลิกสัญญาแล้ว หากผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากพื้นที่ ขั้นต่อไปก็คือต้องฟ้องขับไล่ใช่ไหมครับ และหากไม่ไปอีก ก็ต้องไปที่กรมบังคับคดีใช่ไหมครับ

2. ระหว่างฟ้องเลิกสัญญา (หรือฟ้องขับไล่ หรือบังคับคดีกัน) ทางเรายังใช้ประโยชน์กับที่ดินของเราได้ไหมครับ ยกตัวอย่าง สมมติฟ้องร้องกันเดือนสิงหาคม 2561 เรื่องยังอยู่ในศาล ศาลยังไม่ตัดสิน ถามว่าเราให้คนอื่นเช่าที่ได้ไหม หรือว่าต้องรอไปเรื่อยๆ จนศาลตัดสินก่อน แล้วถึงจะเซ็นสัญญากับผู้เช่ารายใหม่ได้

3. เราเซ็นสัญญากับบริษัทนายหน้าได้ไหมครับ (เพื่อให้บริษัทนายหน้าหาผู้เช่ารายใหม่ให้) การเซ็นสัญญากับบริษัทนายหน้าตอนนี้ (ขณะที่สัญญาเช่ายังไม่หมดลง) จะถือเป็นการเซ็นสัญญาซ้อนไหม (ซ้อนกับสัญญาเช่าที่ดิน)

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

        มาตรา 560 บัญญัติว่า “ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน”

        ดังนั้น หากผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า หรือชำระไม่ครบถ้วนตามสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกกล่าวให้ชำระภายใน 15 วัน หากครบกำหนดแล้วยังไม่ชำระก็บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าเสียได้ โดยใช้หนังสือฉบับเดียวกัน 

        ส่วนตามคำถามนั้นขอตอบดังนี้

        1. การฟ้องเลิกสัญญาเช่า จะมีการฟ้องกล่าวอ้างว่าผู้เช่าผิดสัญญาเช่า ทำให้ผู้ให้เช่าได้รับความเสียหาย โดยคำฟ้องจะขอให้ศาลพิพากษาให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างชำระพร้อมดอกเบี้ยจนถึงวันฟ้อง และขอให้ศาลพิพากษาขับไล่ผู้เช่าและบริวารออกจากสถานที่เช่า และขอให้ผู้เช่าจ่ายค่าขาดประโยชน์นับแต่วันฟ้องจนถึงวันที่ย้ายออก เมื่อศาลพิพากษาให้ออกแล้ว ก็ไม่ต้องมาฟ้องขับไล่อีก เพราะมันเสียเวลา ทนายความจะฟ้องตามที่กล่าวไปข้างต้น หากศาลพิพากษาแล้วไม่ออก เจ้าหนี้ก็ไปดำเนินการขับไล่ที่สำนักงานบังคับคดีโดยไปตั้งเรื่องขับไล่ และนัดวันเจ้าหน้าที่ไปปิดประกาศแสดงอำนาจพิเศษต่อเจ้าหน้าที่ภายใน 15 วัน หากครบกำหนดแล้วไม่ออก เจ้าหน้าที่จะรายงานศาลเพื่อออกหมายจับผู้เช่า และส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้ให้เช่าครับ

         2. ระหว่างฟ้อง หากผู้เช่าเดิมยังครอบครองสถานที่เช่าอยู่ การที่จะไปทำสัญญาเช่ากับบุคคลอื่นอีกนั้น ผู้ให้เช่าจะไม่สามารถส่งมอบการครอบครองสถานที่เช่าแก่ผู้เช่ารายใหม่ได้ จะกลายเป็นผิดสัญญาไปอีก จึงไม่ควรทำ ยกเว้น ผู้เช่ารายใหม่ยินยอมและมีเงื่อนไขตกลงส่งมอบสถานที่เช่าหลังจากผู้เช่าเดิมออกไปแล้ว

          3. คำตอบเหมือนข้อ 2.

          โดยปกติแล้ว การที่ผู้เช่าเดิมผิดสัญญาเช่า ต้องไปพิจารณาดูข้อตกลงในสัญญาเช่าว่าได้ให้สิทธิอะไรแก่ผู้ให้เช่าบ้าง ก็ปฏิบัติไปตามนั้น หากกำหนดไว้ก็ไม่มีความผิดทางแพ่งและทางอาญา เช่น กำหนดว่า “ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดถือครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้โดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที” หรือ “เมื่อผู้ให้เช่าไม่ชำระค่าเช่า หรือผิดสัญญาเช่าผู้ให้เช่าจะสามารถขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากห้องเช่า”  แต่ในการขนย้ายควรลงบันทึกประจำวันที่สถานีตำรวจเป็นหลักฐาน และขอความร่วมมือเจ้าหน้าที่ตำรวจมาเป็นพยานในการขนย้ายด้วย และต้องขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าด้วยความระมัดระวัง ไม่ให้เสียหาย 

        อ่านตัวอย่างจากคำพิพากษาศาลฎีกาด้านล่างนี้ครับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3025/2541

       โจทก์เป็นผู้เช่าตึกแถวที่เกิดเหตุจากเจ้าของเดิมเมื่อครบกำหนดแล้วโจทก์ไม่ออกไปจากตึกแถวและไม่ชำระค่าเช่า แก่เจ้าของเดิม บุตรสาวโจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงยอมชำระ ค่าเช่าที่ค้างชำระนั้น และจะชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนต่อ ๆ ไป ถ้าผิดข้อตกลงยอมให้เจ้าของเดิมเข้าครอบครองตึกแถว ที่เกิดเหตุได้ ซึ่งไม่ปรากฏว่าโจทก์คัดค้านโต้แย้งข้อตกลงนี้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงผูกพันโจทก์โดยมิพักต้องคำนึงว่ามี หนังสือมอบอำนาจจากโจทก์ให้บุตรสาวโจทก์ทำบันทึกข้อตกลงนั้น หรือไม่ และข้อตกลงนี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรม อันดีของประชาชนจึงใช้บังคับได้ ต่อมาบุตรสาวโจทก์และโจทก์ ผิดข้อตกลง จำเลยทั้งสองยังให้โอกาสแก่ฝ่ายโจทก์ ขอเวลาขนย้ายทรัพย์สินโดยไม่ติดใจเรียกร้องเอาค่าเช่าที่ค้างชำระแต่อย่างใด แต่โจทก์และครอบครัวก็มิได้ขนย้ายออกไป การที่จำเลยทั้งสองเปิดกุญแจตึกแถวที่เกิดเหตุ หลังจากนั้นจึงใช้ กุญแจของจำเลยปิดตึกแถวที่เกิดเหตุไว้ย่อมเป็นอำนาจของจำเลยทั้งสองที่จะกระทำได้และถือว่าจำเลยทั้งสองได้ใช้สิทธิ เข้ายึดถือครอบครองตึกแถวที่เกิดเหตุแล้วโดยชอบตามที่ได้ ตกลงกันไว้ การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงหาเป็นความผิดฐาน ทำให้เสียทรัพย์หรือฐานบุกรุกไม่

คำพิพากษาฎีกาที่ 5854/2537 

         สัญญาเช่าข้อ 9 ระบุว่า “ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดถือครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้โดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที” ต่อมาเมื่อผู้เช่าผิดสัญญา และจำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป จำเลยจึงใช้สิทธิตามสัญญาเข้าไปในห้องพิพาท แล้วใช้คีมหนีบกุญแจลูกบิดประตูบานพับหน้าต่างถอดเอาสะพานไฟฟ้าและเครื่องรับโทรศัพท์ในห้องพิพาทออกไป จึงไม่มีความผิดฐานบุกรุก