ต้องการปรึกษา การออกโฉนดน่ะครับ ......... สืบเนื่องจาก บิดาและมารดา ได้ซื้อที่ดินจำนวน 1 งาน และมีหนังสือสัญญาซื้อขายพร้อมพยาน โดยมีลายมือชื่อผู้ขาย ผู้ซื้อและพยานลงลายมือชื่อพร้อมผู้ใหญ่บ้าน ในปี 2536 ที่ดินในเอกสารระบุเป็น นส.3 (อ่านจากสัญญาซื้อขาย ฉบับนั้นซึ่งมีเพียง แผ่นเดียวครับ) แต่ยังไม่มีการโอนและออกฉโนด ......... ต่อมาผู้ขายเสียชีวิต และแบ่งแยกที่ดินให้ลูกเป็นมกดก กันตามปกติ และผมเองได้พยายาม บอกให้ทางบ้าน พยายามโอนหรือออกเป็นฉโนด แต่พ่อแม่ ความรู้ความเข้าใจเขาอาจไม่ค่อยมีบ้าง และปล่อยปละละเลยไป ผ่านไป 16 ปี มีคนมาซื้อที่ดินเหนือแปลง่ที่พ่อแม่ซื้อ โดยเขาซื้อเป็นรูปสีเหลี่ยมผืนผ้า(ตามรูปคือสีเหลือง) แล้วมีการให้ที่ดินมาวัดแบ่งและออกโฉนดไป และเขามาวัดต่อเพื่อจะออกโฉนดถัดไปจากแปลงนั้น(คือจะวัดแปล
งที่พ่อและแม่ซื้อ วัดที่ดินใหม่) แต่ตามที่เคยคุยและตกลงกับเจ้าของเดิมคือพ่อแม่ของเจ้าของปัจจุบัน คือเป็นสี่เหลี่ยมจัตตุรัส กว้าง 10 ตารางวา x ยาว 10 ตาราง = 100 ตารางวา (1 งาน) และในพื้นที่ไ้ด้ปลูกทุเรียน บ้าน และต้นไม้ ให้ผลผลิตได้มากว่า 12 - 15 ปี หลังซื้อขายก็ปลูกบ้าน และต้นไม้ อยู่กันจนมาถึงปัจจุบันก็ 22 ปี โดยขอบ้านเลขที่มาตั้งแต่ต้นหลังการซื้อขาย ......... แต่ทางเจ้าของที่ดินคนปัจจุบันคือลูก จะให้วัดที่ดินติดและถัดจากคนที่เพิ่งซื้อติดกับแปลงที่พ่อแม่ซื้อ แล้ว ต้นไม้และพื้นที่ที่เคยปลูกหายไป และโดยทางพ่อแม่ของผมพยายามบอกว่าก็ได้ แต่ขอซื้อเพิ่มในส่วนที่ขาด (ที่ปลูกทุเรียน และอื่นๆ) ที่เคยอยู่และใช้พื้นที่ซึ่งตกลงกับเจ้าของเก่า เรียกว่าซื้อเพิ่มก็ได้ในส่วนนั้น ......... เขาก็ไม่ขาย......... และตัวเจ้าของปัจจุบันจะให้วัดตามที่เขาอยากให้วัด ......... จึงอยากสอบถามว่า สัญญาซื้อขายมีถูกต้องพร้อมพยาน อยู่และปลูกต้นทุเรียน 3 - 4 ให้ผลผลิตได้ และต้นไม้อื่นๆ มาเกิน 12 ปี และอยู่บนที่ดินมา 22 ปี จะสามารถให้เจ้าหน้าที่มาวัด และออกโฉนด โดยยืนยัน พื้นที่แปลงรูปแบบเดิม ได้หรือไม่ จะติดต่อและมีขั้นตอนอย่างไรบ้างครับ .........
ถ้า ทายาทของพวกเขาออกโฉนดแล้ว จะต้องฟ้องสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์หรือเปล่าครับ และถ้าต้องว่าจ้างทนายจะเสียกี่บาทครับ

ขอบคุณครับ

                ก่อนอื่นต้องขออภัยที่ตอบคำถามล่าช้ามากครับ
               กรณีตามปัญหานั้น ที่ดินเป็นประเภท น.ส.3 ซึ่งตามกฎหมายถือเป็นที่ดินมือเปล่า เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง แม้การซื้อขายจะทำเป็นสัญญาซื้อขายโดยไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่เมื่อเจ้าของเดิมส่งมอบการครอบครองให้พ่อแม่คุณแล้ว ถือว่าเจ้าของเดิมสละการครอบครองไปแล้ว เจ้าของเดิมจึงไม่มีสิทธิเอาที่ดินดังกล่าวไปออกโฉนดหรือไปขายต่อได้อีก เมื่อเจ้าของเดิมยังไม่มีสิทธิทำได้ ทายาทเจ้าของเดิมจึงไม่มีสิทธิเช่นกัน
            ดังนั้น จึงควรใช้สิทธิทางกฎหมายโดยการฟ้องทายาทเจ้าของเดิม หรือผู้จัดการมรดกเพื่อให้แบ่งแยกที่ดินให้แก่บิดามารดาของคุณได้
            ส่วนการจะอ้างเรื่องครอบครองปรปักษ์นั้น กฎหมายกำหนดสิทธิไว้เฉพาะที่ดินที่มีโฉนดแล้วเท่านั้นที่จะครอบครองปรปักษ์ได้ ที่ดินมือเปล่า หรือ น.ส.3 จึงไม่สามารถอ้างปรปักษ์ได้ครับ
            สิ่งที่ควรเร่งดำเนินการ คือนำพยานหลักฐานการซื้อขายพร้อมภาพถ่ายไปปรึกษาทนายความที่จะให้ทำเรื่องนี้จะดีที่สุด ไม่ควรมานั่งคิดให้เสียเวลาหรือกลัวจะเสียเงิน เพราะหากไม่ดำเนินการอะไรเลย อาจจะเสียสิทธิไปทั้งหมดก็ได้
                ดูตัวอย่างคดีที่ศาลฎีกาเคยตัดสิน        
                 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8160/2551 จำเลยที่ 1 (เจ้าของเดิม) ขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) แก่โจทก์ (ผู้ซื้อ) โดยทำเป็นหนังสือ แต่ไม่ได้นำไปจดทะเบียนโอนสิทธิกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.ที่ดิน มาตรา 4 ทวิ แต่จำเลยที่ 1 ได้แสดงเจตนาสละการครอบครองที่ดินพิพาทและโอนการครอบครองโดยส่งมอบที่ดินพิพาทแก่โจทก์และโจทก์เข้าครอบครองโดยเจตนายึดถือเพื่อตนตั้งแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขายแล้วดังนั้น การครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลง และโจทก์ย่อมได้ซึ่งสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367, 1377 และ 1378 โดยไม่จำต้องจดทะเบียนการได้มา เมื่อจำเลยที่ 1 มิใช่เจ้าของที่ดินพิพาทอีกต่อไป จึงไม่มีสิทธินำที่ดินพิพาทไปขอออกโฉนดที่ดินเป็นของตนและไม่มีสิทธินำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่ 2 อันเป็นการต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 705 เพราะผู้ที่จะจำนองทรัพย์สินได้ต้องเป็นเจ้าของในขณะนั้น การจำนองจึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยไม่ต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับจำนองสุจริตหรือไม่ เพราะสิทธิของผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง นั้นต้องเป็นการได้สิทธิในที่ดินที่ได้จดทะเบียนแล้ว และสิทธิที่ได้นั้นต้องเกิดจากเอกสารสิทธิของที่ดินที่ออกโดยชอบ เมื่อการออกโฉนดที่ดินไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยที่ 2 จะอ้างสิทธิที่เกิดจากโฉนดที่ดินที่ออกโดยไม่ชอบดังกล่าวหาได้ไม่ กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจำนองที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ ส่วนคำขอของโจทก์ที่ว่าให้จำเลยที่ 1 จดเปลี่ยนแปลงแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนจากจำเลยที่ 1 มาเป็นชื่อโจทก์นั้น เมื่อฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ขอออกโฉนดโดยไม่ชอบดังที่ได้วินิจฉัยแล้วข้างต้น โจทก์จะขอให้ใส่ชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินที่ออกโดยไม่ชอบหาได้ไม่ เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะไปดำเนินการออกโฉนดที่ดินเองตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดไว้ใน ป. ที่ดิน