คุณพ่อได้ยกที่ดินพร้อมบ้านให้ผมและน้องโดยโอนชื่อให้เป็นชื่อผมและน้องเป็นเจ้าของร่วมกันครับ เดิมทีน้องอาศัยอยู่กับคุณพ่อ ส่วนผมออกไปทำงานต่างจังหวัดครับ เลยไม่ค่อยได้อยู่บ้าน ทีนี้ผมมีความจำเป็นต้องย้ายกลับมาทำงานในจังหวัดใกล้ ๆ บ้าน ผมก็เลยมาปลูกบ้านใหม่อีกหลังในที่ดินดังกล่าว

ดูจากรูปเป็นที่ดินติดถนนครับ

บ้านน้องคือบ้านเก่าที่คุณพ่อสร้างเอาไว้และปัจจุบันคุณพ่อกับน้องพักอาศัยอยู่ ตั้งอยู่ฝั่งที่ติดถนนและกินพื้นที่ไปเกินครึ่งหนึ่งของพื้นที่ทั้งหมด

บ้านผมก็คือบ้านที่ผมมาปลูกใหม่ อยู่ด้านใน มีพื้นที่ด้านริมของที่ดินเทพื้นคอนกรีตกว้างประมาณ 3-4 เมตรให้รถสามารถวิ่งเข้าออกได้

ผมมีเรื่องอยากจะสอบถามดังนี้ครับ

1. ถ้าหากผมอยากจะแบ่งโฉนดที่ดินกับน้องคนละครึ่งโดยไม่ต้องคำนึงถึงตัวบ้านหลังเก่าซึ่งกินเนื้อที่เข้ามาในที่ของผม (เมื่อแบ่งแล้ว) แบบนี้สามารถทำได้ไหมครับ สาเหตุที่อยากจะแบ่งก็เพราะต้องการป้องกันปัญหาในอนาคตครับ ซึ่งเมื่อแบ่งโฉนดไปแล้ว ผมกับน้องก็ใช้ชีวิตกันตามปกตินี่แหละครับ แค่อยากแบ่งเพื่อความสบายใจเฉย ๆ ครับ

2. จากข้อ 1 ถ้าแบ่งได้ จะสามารถแบ่งที่ดินเป็นรูปตัว L ได้ไหมครับ โดยผมต้องการได้ทางเข้าออกที่เป็นพื้นคอนกรีตมาด้วยครับ

3. ถ้าหากไม่สามารถแบ่งตามข้อ 1 ได้ ผมควรทำอย่างไรครับ จะเรียกเงินส่วนต่างกับน้องก็คงไม่ได้ เพราะน้องคงไม่มีเงินมาให้ครับ

4. ในเมื่อโฉนดเป็นชื่อของผมกับน้องอยู่ แบบนี้เท่ากับว่าบ้านที่ผมปลูกขึ้นมาใหม่ก็จะเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันไหมครับ แบบนี้ถ้าหากว่าน้องเอาโฉนดไปจำนอง จะสามารถทำได้ไหมครับ

รูปคงใหญ่เกินไปครับ เลยลองอัพใหม่อีกที

             1. ตามกฎหมาย ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินเพื่อออกไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน ซึ่งเป็นสิทธิที่กฎหมายคุ้มครองตามปกติอยู่แล้ว ดังนั้น คุณจึงสามารถทำความตกลงกับน้องชายไปจดทะเบียนแบ่งแยกโฉนดที่ดินได้
            2. การแบ่งแยกที่ดินสามารถตกลงกัน เพื่อแบ่งกันให้ลงตัวได้อยู่แล้ว จะแบ่งเป็นรูปตัวแอลก็ย่อมทำได้ หากน้องไม่แบ่งแยก ก็สามารถฟ้องศาลให้แบ่งแยกได้ ซึ่งเป็นวิธีสุดท้ายที่จะทำ เนื่องจากเป็นพี่น้องกันก็ต้องพูดคุยทำความตกลงกันดีกว่า
            3. ตามกฎหมายเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันก็ได้ (จำนองเฉพาะส่วนได้)
แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนการจำนองนั้น (จำนองครอบทั้งแปลง) ดังนั้น หากน้องชายจะจำนองครอบทั้งแปลงก็ต้องได้รับความยินยอมจากคุณและไปจดทะเบียนร่วมกัน
             4. ตามหลักกฎหมายทั่วไป บ้านที่สร้างขึ้นย่อมตกเป็นส่วนควบกับที่ดิน เจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของบ้านนั้น การที่คุณสร้างบ้านในที่ดินของคุณบ้านย่อมเป็นกรรมสิทธิ์ของคุณอยู่แล้ว ส่วนน้องชายเมื่อมีการแบ่งแยกการครอบครองเป็นสัดส่วนแล้ว ก็จะมาอ้างความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านไม่ได้ การแบ่งแยกโฉนดแม้จะยุ่งยากแต่ก็สมควรที่จะทำเสียแต่เนิ่น ๆ จะได้ไม่มีปัญหากันระหว่างพี่น้องครับ

 

ขอบพระคุณมากครับ รบกวนสอบถามเพิ่มเติมอีกสักข้อนึงนะครับ

ถ้าหากว่าการแบ่งโฉนดครึ่งหนึ่งของที่ดินจะต้องกินเนื้อที่ส่วนหนึ่งของตัวบ้านหลังเก่าที่น้องชายอาศัยอยู่ ถ้าผมจะแบ่งโฉนดโดยที่ยินยอมให้ตัวบ้านส่วนนั้นกินเนื้อที่เข้ามาในที่ดินของผมหลังจากแบ่งโฉนดไปแล้ว แบบนี้สามารถทำได้ไหมครับ

ขอบคุณครับ

การแบ่งทรัพย์สินระหว่างเจ้าของรวมนั้น สามารถทำความตกลงกันได้เสมอครับ เช่น คุณอาจได้จำนวนเนื้อที่ดินน้อย และไม่ได้ตัวบ้าน แต่ก็สามารถพูดคุยตกลงกันว่าให้น้องชายจ่ายเงินส่วนต่างให้คุณก็ได้ หรือคุณจะไม่ติดใจเรียกร้องเอาส่วนต่างนั้นก็ย่อมทำได้ครับ นอกจากนี้ จะทำการแบ่งที่ดินกันคนละครึ่งเท่าๆกัน แต่ในส่วนครึ่งของคุณมีบางส่วนของบ้านกินเนื้อที่ดินส่วนของคุณติดมาด้วย คุณจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินส่วนนั้นยอมให้น้องชายใช้ประโยชน์ภาระจำยอมบางส่วนก็ได้ครับ  ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างพี่น้องครับ

ขอบพระคุณมากครับผม ไม่ได้ต้องการเรียกร้องอะไรจากน้องเพิ่มหรอกครับ เพียงแค่อยากจัดสรรปันส่วนให้ถูกต้องเพื่อป้องกันปัญหาในวันข้างหน้าเท่านั้นเองครับ :-_-:

ถามเรื่องการแบ่งแยกโฉนดที่ดินพร้อมบ้านค่ะบ้านพร้อมที่ดินเนื้อที 50ตารางวา
1.จะทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินพร้อมบ้านที่อาศัยอยู่ในปัจจุบันนี้ของสามีกับตัวดิฉันค่ะ(จดทะเบียนสมรสกันถูกต้อง)จะสามาถทำได้มั้ยค่ะ แล้วต้องดำเนินการยังไงบ้างเสียค่าใช้จ่ายเยอะมั้ยค่ะ
2.ก่อนหน้านี้สามีได้เอาบ้านไปเข้าธนาคารกู้เงินมาค่ะถ้ามีการแบ่งโฉนดจะมีปัญหาอะไรมั้ยค่ะ. และถ้าแบ่งโฉนดมาแล้วดิฉันจะนำส่วนของดิฉันที่ได้แบ่งมาไปทำเรื่องกู้เงินธนาคารอีกได้จะหรือไม่ค่ะ
ขอบคุณสำหรับคำตอบนะค่ะ

              กรณีตามคำถามพอสรุปข้อเท็จจริงได้คือ เป็นสามีภริยากันตามกฎหมาย และยังไม่ได้หย่าขาดจากกัน มีสินสมรสคือบ้านและที่ดิน มีความประสงค์จะแบ่งแยกโฉนดที่ดินดังกล่าว ขอตอบดังนี้ (หากข้อเท็จจริงไม่ถูกต้องคำตอบก็จะคลาดเคลื่อน)
        1. กรณียังเป็นสามีภริยากันอยู่ ที่ดินเป็นชื่อของสามีคนเดียว ต้องทำเรื่องเอาชื่อคุณใส่เข้าไปหลังโฉนดเพื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมตามที่กฎหมายเปิดช่องให้ทำได้เท่านั้น เพราะการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแค่ 50 ตรว และมีบ้านปลูกสร้างเต็มพื้นที่จะมีปัญหาทางปฏิบัติที่ไม่สามารถแบ่งแยกตัวบ้านได้ นอกจากทุบทำลาย ทำให้เกิดความเสียหายมากกว่า เจ้าพนักงานที่ดินจะไม่แบ่งแยกโฉนดให้คุณ นอกจากนี้ กฎหมายกำหนดให้หย่าขาดจากกันแล้วจึงจะมีการแบ่งสินสมรสกัน เมื่อคุณยังไม่ได้หย่าก็ยังขอแบ่งไม่ได้ และหากต่อไปมีการหย่ากันแล้ว ก็แบ่งแยกโฉนดไม่ได้ จึงต้องใช้หลักแบ่งกรรมสิทธิ์รวมคือ ขายระหว่างกันเองก่อน หรือขายให้บุคคลอื่นเอาเงินไปชำระหนี้จำนอง แล้วเอาเงิสที่เหลือมาแบ่งกันเท่านั้น
        2. ตามหลักกฎหมายเมื่อที่ดินติดภาระหนี้จำนองอยู่ แม้จะแบ่งแยกที่ดินเป็น 2 โฉนดได้ หนี้จำนองก็ยังครอบคลุมเหนือที่ดินที่แบ่งแยกต่อไปอีก คือ ยังมีหนี้อยู่และตกอยู่ในบังคับของการจำนองจนกว่าจะมีการไถ่ถอนจำนอง และทางปฏิบัติจริงไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดได้ เพราะธนาคารจะเก็บต้นฉบับโฉนดไว้ หากไม่มีการชำระหนี้ทั้งหมดคืนแก่ธนาคาร ๆ ก็จะไม่มอบต้นฉบับโฉนดให้ไปทำการแบ่งแยก
        เรื่องการจำนองนั้น หากคุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ไม่ติดหนี้จำนองกับเจ้าหนี้คนใดอยู่ก่อนแล้ว คุณย่อมมีสิทธิเอาที่ดินดังกล่าวไปจดทะเบียนจำนองกับเจ้าหนี้คนใดก็ได้ครับ
 

ฉโนดเป็นสองชื่อค่ะแต่จะแบ่งที่กันก็แย่งส่วนที่เป็นบ้านค่ะ ควรทำยังไงดีค่ะ

[size=150%]ขอสอบถามด้วยคนครับเพราะกรณีของผมได้เหมือนกับคุณมานะชัย แต่ของผมได้ที่ดินติดกับถนนสาธารณะ ซึ่งจะทำการแบ่งที่ดินกันระหว่างป้ากับผม ป้าจะได้ที่ดินด้านใน ผมไม่อยากแบ่งที่ดินเพื่อสร้างถนนเข้าบ้านป้า คือผมเสียดายพื้นที่หน้าบ้าน และป้าก่อใช้พื้นที่ตรงนั้นเป็นทางเข้า-ออก ในตอนที่ยังไม่แบ่งที่
ผมจึงอยากทราบว่า ผมสามารถใช้ภาระจำยอมให้ป้าใช้ทางเข้าออกผ่านที่ดินผมได้หรือไหมครับ[/size]