ขออนุญาตสอบถามข้อสงสัยครับ

ย้อนหลังไปประมาณ 50ปี คุณพ่อซื้ออาคารพาณิชย์หนึ่งห้องโดยมีชื่อพ่อและภรรยาที่สอง เป็นเจ้าของ ภายหลังคุณแม่ (ภรรยาหลวง)ทราบเรื่องจึงร้องต่อศาลขอจดกรรมสิทธิร่วมในฐานะภรรยาที่ถูกต้องตามกม. ภายหลังคุณพ่อเสียชีวิต กรรมสิทธิในส่วนของคุณพ่อตกเป็นของมรดกของคุณแม่และลูก

1.คุณแม่ต้องการจะขายส่วนที่เป็นกรรมสิทธิจะต้องดำเนินการอย่างไรครับ
2.หากเสนอขายภรรยาที่สองแล้วหาข้อสรุปราคาไม่ได้ ควรมีวิธีแก้ไขอย่างไร

ปัจจุบันอาคารหลังนี้ให้แม่บ้านคนที่เคยดูแลคุณพ่ออาศัยทำมาหากินโดยไม่ได้คิดค่าเช่ามากว่าสิบปีแล้วครับคุณแม่อายุ 80 ปีแล้วสุขภาพแข็งแรงและต้องการจะจัดการเรื่องนี้ให้เสร็จสมบูรณ์ในขณะที่มีสติสัมปชัญญะปกติ


ขอแสดงความนับถือ

สมพล

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
หมวด 3 กรรมสิทธิ์รวม
          มาตรา 1357 ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน
          มาตรา 1360 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้ นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ
ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิได้ดอกผลตามส่วนของตนที่มีในทรัพย์สินนั้น
           มาตรา 1361 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันก็ได้
แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน
          ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพัน ทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของรวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอันสมบูรณ์
         มาตรา 1363 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่ หรือถ้าวัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะ เป็นการถาวร ก็เรียกให้แบ่งไม่ได้
         มาตรา 1364 การแบ่งทรัพย์สินพึงกระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเอง ระหว่างเจ้าของรวม หรือโดยขายทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกัน
         ถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันว่าจะแบ่งทรัพย์สินอย่างไรไซร้ เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดขอ ศาลอาจสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่ง ถ้าส่วนที่แบ่งให้ ไม่เท่ากันไซร้ จะสั่งให้ทดแทนกันเป็นเงินก็ได้ ถ้าการแบ่งเช่นว่านี้ไม่อาจทำได้หรือจะเสียหายมากนักก็ดี ศาลจะสั่งให้ขายโดยประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวม หรือขายทอดตลาดก็ได้
        มาตรา 1365 ถ้าเจ้าของรวมต้องรับผิดร่วมกันต่อบุคคลภายนอกในหนี้ อันเกี่ยวกับทรัพย์สินรวม หรือในหนี้ซึ่งได้ก่อขึ้นใหม่เพื่อชำระหนี้เดิมดั่งว่า นั้นก็ดี ในเวลาแบ่ง เจ้าของรวมคนหนึ่งๆจะเรียกให้เอาทรัพย์สินรวมนั้น ชำระหนี้เสียก่อน หรือให้เอาเป็นประกันก็ได้
        ตามหลักกฎหมายดังกล่าวข้างต้น
       1.หากแม่ต้องการขายส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมก็สามารถทำได้ คือ ขายเฉพาะสิทธิ ให้คนซื้อมาถือกรรมสิทธิ์รวมแทน ไม่ใช่ขายตัวทรัพย์สิน เพราะหากจะขายตัวทรัพย์สินต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นด้วย
        2.หากต้องการขายตัวทรัพย์สินไปทั้งหมดเลย ก็ต้องแจ้งให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมเพื่อขายเอาเงินมาแบ่งกันตามสัดส่วน แต่หากเจ้าของรวมคนอื่นไม่ยอมขายก็สามารถใช้สิทธิฟ้องคดีต่อศาลเพื่อประมูลขายระหว่างกันเอง หรือขายทอดตลาดเอาเงินมาแบ่งกันตามส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ ตามมาตรา 1364
         

ขอบคุณมากครับสำหรับคำอธิบายที่ชัดเจน

ในกรณีที่ไม่สามารถหาข้อยุติเรื่องประเมินมูลค่าทรัพย์สินพิพาทได้ คุณแม่ในฐานะผู้จัดการมรดกสามารถมอบอำนาจให้ผมดำเนินการร้องต่อศาลได้หรือไม่ และกระบวนการทางศาลใช้เวลาประมาณเท่าไหร่จนได้คำพิพากษา


ด้วยความนับถือ
สมพล

        การฟ้องคดีที่ศาลกรณีแบบนี้สามารถให้คุณแม่ทำหนังสือมอบอำนาจเพื่อให้คุณหรือบุคคลอื่นรับมอบอำนาจไปฟ้องร้องและดำเนินคดีที่ศาลได้ เมื่อยื่นฟ้องศาลแล้วศาลจะนัดคดีครั้งแรกประมาณ 45 วันนับจากวันฟ้อง หากจำเลยยื่นคำให้การต่อสู้คดีก็อาจมีการนัดไกล่เกลี่ย และนัดสืบพยานล่วงหน้าอีกหลายเดือน จนกระทั่งศาลมีคำพิพากษา ซึ่งรวมแล้วก็ประมาณ 3 -6 เดือน ทั้งนี้แล้วแต่คดีที่ศาลนั้นมีปริมาณมากหรือน้อยด้วย