พ่อข้าพเจ้าได้ผ่อนที่ดิน ประเภทเอกสารสิทธิ : โฉนด น.ส.4ง. โฉนดนี้ออกเมื่อ 2

มี.ค. 2531 นายดำเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ เนื้อที่ 9 ไร่กว่า ๆ นายดำได้แบ่งแยกขาย 7

แปลง ได้รางวัดปักไม้แก่นไว้ 23 หลัก 2-3มิถุนายน 2531 มีผู้ซื้อคือนาย ก. นาย ข.

นาย ง. นาย จ. พ่อข้าพเจ้าคือนาย ง. พา นาย ก.กับนาย จ. ไปทำสัญญาการซื้อ

ขายที่บ้านของนายดำ นาย ก.กับนาย จ.ได้ชำระเงินสดเป็นจำนวนเงินที่นายดำต้อง

การขายเสร็จแล้วได้หนังสือสัญญาการซื้อขาย แบบฟอร์มเป็นลักษณะแบบนี้ครับ
ฉบับที่………………….สัญญาทำเมื่อ......เดือน......พ.ศ.................................
นามผู้ขาย..........................................................
จำนวนเงินที่ขาย ..............................

บาท............สตางค์..................................
ทรัพย์ที่ขายคือ...................................................

หนังสือสัญญาการซื้อขาย

เขียนที่............................
วันที่.........เดือน.....................พ.ศ................
ข้าพเจ้า.............................. ซึ่งต่อไปในหนังสือสัญญานี้
เรียกว่าผู้ขายฝ่ายหนึ่ง กับข้างเจ้า.............................................ซึ่งต่อไปใน

หนังสือสัญญานี้
เรียกว่าผู้ซื้อฝ่ายหนึ่ง ทั้งสองฝ่ายตกลงทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินดังมีข้อความต่อ

ไปนี้
ข้อ๑. ผู้ขายได้ขาย

........................................................................
..............................................................................................
ให้แก่ผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน................. บาท ........... สตางค์

....................................
และยอมมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ วันที่ ............. เดือน ................... พ.ศ

................................
และผู้ขายได้รับราคาดังกล่าวแล้วไปจากผู้ซื้อเสร็จแต่ วันที่ .............

เดือน............. พ.ศ................
...........................
ข้อ๒. ผู้ขายยอมสัญญาว่า ทรัพย์สินซึ่งผู้ขายได้นำมาขายให้แก่ผู้ซื้อนี้

เป็นทรัพย์สินของผู้ขายคนเดียว และไม่เคยนำไปขาย จำนำ หรือทำสัญญาผูกพันใด

ๆ แก่ผู้ใดเลย
ข้อ๓.

...........................................................................................
................................................................................................................

........
ข้อ๔. ผู้ขายและผู้ซื้อได้ทราบข้อความในสัญญานี้ดีแล้ว จึงได้ลงลายมือ

ชื่อนี้เป็นหลักฐาน
ลงชื่อ..................................ผู้ขาย
ลงชื่อ..................................ผู้ซื้อ
ลงชื่อ..................................ผู้พยาน
ลงชื่อ..................................ผู้พยาน
ลงชื่อ..................................ผู้พยาน
๑ถ้าหากผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์ให้ในเวลาทำสัญญาควรเติมข้อความ

อีกข้อ ๑ ว่าตราบใดที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์ให้ ยังไม่ถือว่าได้มีการซื้อขาย มิ

ฉะนั้นผู้ซื้ออาจจะเสียเปรียบผู้ขาย
๒สัญญาซื้อขายไม่ต้องปิดอากรแสตมป์ เว้นแต่จะถือว่าสัญญานี้เป็นใบ

รับเงินแล้ว ถ้าสัญญาซื้อขายตั้งแต่ ๑๐ บาท ถึง ๒๐ บาท ต้องปิดอากรแสตมป์ ๑๐

สตางค์ ถ้าสัญญาซื้อขายนี้เกินกว่า ๒๐ บาท ทุก ๒๐ บาท หรือเศษของ ๒๐ บาท

ต่อ ๑๐ สตางค์ ถ้าสัญญาซื้อขายต่ำกว่า ๑๐ บาท ไม่ต้องปิดอากรแสตมป์

นาย ก. หนังสือสัญญาทำเมื่อ พ.ศ 2533 กับนาย จ. หนังสือสัญญาทำเมื่อ พ.ศ

2534 เซ็นสัญญากันไว้โดยมีผู้ขายที่ดินเป็นพยาน ทำขึ้นสองฉบับเก็บไว้ฝ่ายละ

หนึ่งฉบับ แต่ยังไม่ได้ไปจดทะเบียนที่ สำนักงานที่ิดิน วันที่ทำสัญญาเหลือแต่รอ

การโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้นเอง ส่วนนาย ง.เป็นพ่อผมได้ ไปตกลงซื้อที่ดินเนื้อที่

แปลงนี้ประมาณ 1 ไร่กว่า ๆ ได้ตกลงซื้อขายกันประมาณตารางวาละ 55 บาท

ที่ดินบริเวณนี้ไม่มีเทศบาลแต่ติดถนนสาธารณะประโยชน์ ซึ่งได้วางเงินไปกับนาย

ดำครั้งแรก เมื่อ พ.ศ.2534 ต่อมาพ่อได้หาเงินไปวางเป็นครั้งที่สองจนครบ ขอให้

นายดำเขียนหลักฐานหนังสือสัญญาการซื้อขาย แต่นายดำไม่ทำให้ นายดำเสนอว่า

ขอให้พ่อซื้อที่ดินต่อไปอีกประมาณไร่กว่า ๆ พ่อผมได้หลักฐานการซื้อเพียงใบเสร็จ

การจ่ายเงิน แต่ว่าพ่อทำหายแล้วครับ พ่อไปติดต่ออีกก็ไม่ทำให้ ส่วนนาย ข. ก็อยู่

ที่ดินตรงนั้นมาเรื่อยยังไม่ติดต่อนายดำ

หลังจากนั้น นาย ก. นาย ข. นาย ง. นาย จ. อยู่ที่ดินตรงนั้นเมื่อ พ. ศ. 2534 มีแต่

ต้นไม้ ได้พัฒนามาเป็นบ้าน สร้างที่อยู่อาศัย ทำนา มาประมาณ 10 กว่าปี แล้วมีนาย

แดงมาซื้อที่ดินข้างบ้านพ่อผม พ.ศ. 2540 นายแดงจ่ายเงินพร้อมโอนกรรมสิทธ์
นายดำได้นำกรมที่ดินฝ่ายรางวัด มารางวัดเป็นครั้งที่สอง ได้รางวัดปักไม้แก่นไว้ใหม่
ทั้งนาย ก. นาย ง. จ. นายแดง ส่วนนาย ข. คัดค้านเพราะว่านายดำรางวัดครอบ

พื้นที่บริเวณนั้นไม่ใช่ของนายดำ ต่อไปทุกคนอยู่ทำมาหากินสักระยะหนึ่ง นายดำได้

แจ้งให้นาย ก.กับนาย จ. ไปจ่ายค่าโอนแต่ไม่มีใครไปเพราะไม่มีเวลา นายดำก็ไม่

เคยสั่งคนมาไล่ หรือฟ้อง ก็อยู่กันต่อไปอีก จนกระทั่ง 20 ปี เมื่อ ถึงปี 2554 นายดำ

ได้พากรมที่ดินฝ่ายรังวัดมา เป็นที่สาม ทุกคนคัดค้านกันหมด เหลือแต่พ่อผมไม่ได้

คัดค้าน ปล่อยให้รางวัดไปแล้วนั้น 4 งาน ปักไม้มุกไว้ เหลือ 1 ไร่กว่ายังไม่

รางวัด จนกระทั่ง พ.ศ.2555 นายดำออกโฉนดใหม่หมดเกือบทุกคน พ่อผมมีสี่

โฉนดโฉนดละ 1 งาน หรือ 100 ตารางวา นาย ก. นาย จ. ก็ออกใหม่เหมือนกัน
นายดำก็เลยขายเป็นราคาใหม่ ตารางวาละ 700 สัญญาที่ทำไปนายดำบอกว่าหมด

อายุ นายดำซึ่งเป็นผู้ขาย ขู่ว่าให้ไปฟ้องได้เลย ผมมีพวกเยอะ ไม่กลัว ทุกคนก็เดือด

ร้อยกันใหญ่ เพราะต้องใช้เงินหลักแสน

จึงขอความช่วยเหลือด้วยครับ เป็นข้อ ๆ ดังนี้

1. ลักษณะการซื้อที่ดินขายทอดตลาด โฉนด น.ส.4ง. มีหลักฐาน เป็นหนังสือ

สัญญาการซื้อขายแบบนี้ แบบฟอร์มข้างบน ไม่ทราบว่าหมดอายุจริงหรือไม่ เป็น

โมฆะหรือไม่
2. ตามหลักฐาน หนังสือสัญญาการซื้อขายลักษณะแบบนี้ ฟ้องร้องกันได้หรือไม่

คุ้มหรือไม่คุ้ม ผู้ซื้อหรือผู้ขายเสียเปรียบ
3. จำนวนเงินที่วางไปกับผู้ขายเอาคืนได้ไหม ถ้าผู้ขายไม่ให้ ฟ้องได้หรือไม่ คุ้ม

หรือไม่
4.ไม่ทราบว่าการรางวัดไปครั้งก่อนแล้ว แล้วรางวัดใหม่อีก แล้วรางวัดใหม่เป็นครั้ง

ที่สาม แล้วผู้ซื้อจะควรยึดถือการรางวัดครั้งไหนเป็นหลักครับ
5.ถ้าจะขอทำสัญญาการซื้อขายแบบเดิมคือพ.ศ.แรกซื้อ ได้หรือไม่ ยึดสัญญาเก่า

หรือสัญญาไหม่
6.ถ้าผู้ขายไม่ยึดสัญญาเดิมควรทำอย่างไร
7.ปัญหาลักษณะแบบนี้ผู้ซื้อทุกคนรวมกันฟ้องได้หรือไม่ ผู้ซื้อหรือผู้ขาย ชนะคดี
8.ในเมื่อผู้ขายขับไล่ควรทำอย่างไร
9.ผู้ขายฟ้องผู้ซื้อต่อศาล ผู้ซื้อสู้คดี ฝ่ายไหนชนะคดี
10.ผู้ขายฟ้องผู้ซื้อต่อศาล ตามกระบวนการใช้เวลากี่ปี
11.ร้องครองปรปักษ์ในช่วงนี้ยังทันการณ์ อยู่มา 10 กว่าปี แล้ว
12.ผู้ซื้อได้ครอบครองปรปักษ์ แต่ว่าผู้ขายทำออกโฉนดใหม่ สามารถแจ้งอายัดได้

หรือไม่ กรณีได้มีวิธีการอย่างไร
13.ผู้ซื้อรวมกันจ้างทนายมาทำคดีนี้จะชนะไม่ ถ้าชนะมีขั้นตอนอย่างไร ค่าใช้จ่าย

เท่าไร ถ้าตอบในกระทู้ไม่เหมาะ ก็ตอบมาทางอีเมล samrty77@gmail.com

ยินดีรับคำแนะนำ ทุกอย่าง ครับ

ทนายภูวรินทร์ ขอแจ้งให้ทุกท่านทราบว่า คุณยายเสียชีวิตเมื่อวันที่ 20 ที่ผ่านมานี้ จะฌาปนกิจวันที่ 27 ช่วงนี้อาจตอบคำถามล่าช้าบ้าง หากเร่งด่วนก็โทรศัพท์มาสอบถามได้ครับ

ขอแสดงความเสียใจด้วยครับที่คุณยายจากไปด้วยอาลัย

ตอบคำถามดังนี้
        ข้อ 1. กรณีนี้ไม่ใช่การซื้อขายที่ดินแบบขายทอดตลาด แต่เป็นการซื้อขายที่ดินธรรมดาทั่วไป และการซื้อขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์  กฎหมายบังคับไว้เลยว่า ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ตกเป็นโมฆะ คือตามสัญญาที่ทำกันขึ้น ไม่มีผลผูกพันกันไม่สามารถบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาได้
        ข้อ 2. เมื่อสัญญาเป็นโมฆะ ผู้ซื้อจะขอให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาไม่ได้ ผู้ขายก็จะเรียกให้ผู้ซื้อชำระราคาที่ดินที่เหลืออีกไม่ได้ ดังนั้น จึงฟ้องคู่กรณีเพื่อให้ปฏิบัติตามสัญญาที่ตกเป็นโมฆะไม่ได้ กรณีนี้ผู้ซื้อจึงเป็นฝ่ายเสียเปรียบเพราะไม่ปฏิบัติตามกฎหมายตั้งแต่แรก
        ข้อ 3. ฟ้องเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนได้ แต่จะคุ้มไม่คุ้มขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่เรียกร้องมากน้อยเพียงใด นอกจากนี้ ต้องเสียค่าขึ้นศาลอีกร้อยละ 2 ของเงินที่เรียกร้อง และค่าจ้างทนายความอีกด้วย ต้องประเมินเองว่าคุ้มหรือไม่
         ข้อ 4. เมื่อมีการรังวัดใหม่อีก ก็ต้องถือตามที่รังวัดครั้งสุดท้ายเป็นหลัก
        ข้อ 5. สัญญาเดิมไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะ หากต้องการซื้อก็คงต้องยอมทำสัญญาซื้อขายใหม่ ในราคาใหม่กับผู้ขาย
        ข้อ 6.ถ้าผู้ขายไม่ยึดสัญญาเดิมที่ตกเป็นโมฆะแล้ว ก็คงทำอะไรไม่ได้ เพราะทำไม่ถูกต้องตามกฎหมายมาตั้งแต่แรก และผู้ขายคงไม่ยอมยึดสัญญาเดิมอยู่แล้ว ซึ่งเป็นเรื่องธรรมดา
        ข้อ 7. การฟ้องคดี ขึ้นอยู่กับว่าฟ้องเพื่อขอให้ศาลบังคับอะไร ถ้าฟ้องเพื่อให้จ่ายเงินที่ชำระไปแล้วคืนก็ฟ้องได้ แต่ถ้าฟ้องเพื่อให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาที่ตกเป็นโมฆะ ก็เสียเวลาเปล่า ฟ้องไปก็แพ้คดี               
         ข้อ 8. เมื่อผู้ขายขับไล่โดยยังไม่ฟ้องศาล ก็ควรเจรจาต่อรองเพื่อซื้อขายให้สมบูรณ์ตามกฎหมาย หากฟ้องศาลก็ควรไปศาลเพื่อให้ศาลช่วยไกล่เกลี่ยหาทางยุติข้อพิพาทโดยสมานฉันท์
        ข้อ 9. หากผู้ขายฟ้องผู้ซื้อต่อศาลเพื่อขอให้ศาลพิพากษาขับไล่ ผู้ซื้อสู้คดี ฝ่ายที่จะชนะคดีก็คงเป็นผู้ขาย แต่ฝ่ายผู้ซื้อ จะได้ประโยชน์หรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับเทคนิคการต่อสู้คดีที่จะทำให้อยู่ได้นานเพียงใด หรือเพื่อให้ได้เงินคืน หรือเพื่อให้ได้ที่ดิน 
         ข้อ 10. กระบวนการพิจารณาคดีในศาลชั้นต้น ขั้นต่ำ 45 วัน ถึง 3 เดือน หรือ 6 เดือน หรือ 1 ปี ขึ้นอยู่กับคดีของศาลว่ามีมากน้อยเพียงใด ส่วนในชั้นศาลอุทธรณ์ ปัจจุบันนี้มีแนวโน้มพิจารณาคดีรวดเร็วขึ้น ต่ำสุด 3 เดือน ถึงหนึ่งปี ส่วนศาลฎีกา ก็น่าจะประมาณ 1 – 2 ปี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปริมาณคดี                              
       ข้อ 11. การซื้อขายที่ดินโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ แต่หากผู้ซื้อได้ครอบครองที่ดินที่ซื้อขายกันโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5929/2552)                                                             
        ข้อ 12. แม้ผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์แล้วก็ตาม แต่หากผู้ขายขอรังวัดที่ดินของตนซึ่งมีแนวเขตติดต่อกับที่ดินของผู้ซื้อ แล้วผู้ซื้อไม่ได้โต้แย้งว่าที่ดินพิพาทเป็นของตนเองโดยการครอบครองปรปักษ์ อาจถือได้ว่าเป็นการสละเจตนาครอบครองที่ดินพิพาทแล้ว  การครอบครองที่มีมาก่อนดังกล่าวย่อมสิ้นสุดลง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 การครอบครองที่ดินที่จะเป็นเหตุให้ได้กรรมสิทธิ์ใหม่ได้อีกจึงต้องเริ่มต้นนับใหม่ตั้งแต่วันที่ได้ครอบครองที่ดินใหม่อีกครั้งหนึ่ง ซึ่งหากจะถือว่าได้ครอบครองที่ดินใหม่ทันทีหลังจากที่ได้รับรองแนวเขตเป็นต้นไป แต่เมื่อนับถึงวันฟ้องแล้วไม่ครบ 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์อีก  (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7382/2548)  
        ข้อ 13. คุณต้องนำเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ไปปรึกษากับทนายความผู้ซึ่งจะว่าจ้าง (ปรึกษาก่อนแต่ยังไม่ตกลงจ้าง) หรือทนายที่จ้างให้ทำคดีโดยตรงจะเป็นการดีกว่าเพราะหากคุณนำคำถามไปโฟสสอบถามทนายความทางเว็บไซต์ต่าง ๆ ก็ได้รับคำตอบแบบนี้ เพราะบางครั้งการปรึกษาคดีความ ทนายความต้องได้เห็นพยานหลักฐานต่าง ๆ ด้วยจักษุเสียก่อน ไม่ใช่มโนภาพเอง เพราะคดีความนั้นหากเข้าใจพยานหลักฐานคลาดเคลื่อน การวินิจฉัยข้อกฎหมายก็คลาดเคลื่อนตามไปด้วย ข้อเท็จจริงไม่ยุติ ข้อกฎหมายก็ยังไม่ยุติเช่นกัน และทนายความที่ทำคดีจะต้องสอบข้อเท็จจริงมากกว่านี้เพื่อหาข้อกฎหมายที่เป็นประโยชน์กับผู้มาปรึกษา ขอให้โชคดีนะครับ
 

สวัสดีปีใหม่
ขอบคุณครับ นำเอกสารไปให้ทนายดูแล้วครับ เมื่อได้การอย่างไรเดียวมาเรียนให้ทราบครับ