ตอบคำถามคุณโน้ต
        ข้อเท็จจริงตามคำถาม ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ฟ้องบังคับผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมให้ขายกรรมสิทธิ์ส่วนของเขาให้แก่คุณได้ คุณจึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้ขายได้เลย
ตามกฎหมายมีบัญญัติเกี่ยวกับการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมคือ มาตรา ๑๓๖๓ เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่ หรือถ้าวัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร ก็เรียกให้แบ่งไม่ได้ สิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินนั้น ท่านว่าจะตัดโดยนิติกรรมเกินคราวละสิบปีไม่ได้ ท่านว่าเจ้าของรวมจะเรียกให้แบ่งทรัพย์สินในเวลาที่ไม่เป็นโอกาสอันควรไม่ได้

      ดังนั้น คุณจึงมีสิทธิฟ้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมได้ ส่วนวิธีการแบ่งนั้น กฎหมายบัญญัติไว้ในมาตรา ๑๓๖๔ ว่า “การแบ่งทรัพย์สินพึงกระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวม หรือโดยขายทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกันถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันว่าจะแบ่งทรัพย์สินอย่างไรไซร้ เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดขอ ศาลอาจสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่ง ถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากันไซร้ จะสั่งให้ทดแทนกันเป็นเงินก็ได้ ถ้าการแบ่งเช่นว่านี้ไม่อาจทำได้หรือจะเสียหายมากนักก็ดี ศาลจะสั่งให้ขายโดยประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวมหรือขายทอดตลาดก็ได้”

สวัสดีค่ะคุณทนาย กรณีถ้าซื้อบ้านพร้อมที่ดินร่วมกัน แต่ในโฉนดมีชื่อผู้ครอบครองแค่คนเดียว แบบนี้จะสามารถฟ้องแบ่งกันได้ไหมค่ะ อยู่แบบไม่จดทะเบียนสมรสค่ะ

สวัสดีค่ะคุณทนาย กรณีถ้าซื้อบ้านพร้อมที่ดินร่วมกัน แต่ในโฉนดมีชื่อผู้ครอบครองแค่คนเดียว แบบนี้จะสามารถฟ้องแบ่งกันได้ไหมค่ะ อยู่แบบไม่จดทะเบียนสมรสค่ะ

                ตอบคำถามคุณ AA
                บุคคลที่มีชื่อในโฉนดที่ดินย่อมได้รับประโยชน์จากการสันนิษฐานตามกฎหมายว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนั้นเพียงผู้เดียว ดังนั้น กรณีที่มีการซื้อที่ดินร่วมกัน และบุคคลที่ไม่มีชื่อหลังโฉนดจะอ้างว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมก็มีหน้าที่ต้องพิสูจน์ว่าตนเองร่วมกันซื้อ หรือเอาเงินที่ทำงานมาได้ร่วมกันไปซื้อ เพื่อฟ้องขอแบ่ง หรือขอเอาชื่อตนเองเข้าไปเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมได้ สิ่งสำคัญคือพยานหลักฐานที่จะยกขึ้นกล่าวอ้างว่าตนเองมีสิทธิมีส่วนในที่ดินแปลงนี้ครับ

สวัสดีครับ คุณทนายภูวรินทร์
ขอสอบถามเพื่อเป็นวิทยาทาน ในกรณี ที่ดินมีกรรมสิทธิ์ร่วม 3 คน คือ พี่ชายคนโต น้องสาวคนที่สอง และน้องชายคนสุดท้อง แต่ไม่ได้มีการจัดแจงแบ่งส่วน ว่าผู้มีกรรมสิทธิ์คนใดครอบครองที่ดินส่วนไหนในโฉนด ปัญหา คือ ทางพี่ชายคนโต และน้องสาวคนที่สอง ต้องการขายที่ดิน แต่น้องชายคนสุดท้องได้ออกจากภูมิลำเนาไป แล้วไม่สามารถติดต่อได้เป็นเวลามากกว่า 6-7 ปีขึ้นไปแล้ว กรณีนี้หากต้องการขายที่ดินต้องทำอย่างไรครับ

สวัสดีครับ ขอสอบถามหน่อยครับ
ผมมีกรรมสิทธิ์20ไร่ รวมกันสองคนพี่น้อง ไม่ได้บรรยายส่วนไว้เลย ต่อมาน้องชายได้แอบขาย ทำสัญญากันขาย 2 ไร่โดยที่ผมไม่รู้ ต่อมาคนที่ซื้อจะมาขอให้แบ่งแยกให้เขา แบบนี้ผมไม่ยอมได้ไหมครับ

ตอบนายขี้สงสัย
     การขายกรรมสิทธิ์รวมต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมทุกคน หรือใช้สิทธิทางศาลเพื่อฟ้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งใช้เวลาและค่าใช้จ่ายหลายต่อ แต่สามารถขายโดยการขายเฉพาะส่วนของเจ้าของร่วม เช่น คนที่ 1 และ 2 ขายให้คนอื่นเข้ามามีกรรมสิทธิ์ร่วม ส่วนของน้องชายคนที่สามก็ยังมีอยู่

ตอบคำถามหนุ่มสุพรรณ
    การเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่มิได้ระบุว่าเจ้าของรวมคนใดเป็นเจ้าของที่ดินส่วนไหน กรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของรวมแต่ละคนย่อมครอบไปเหนือที่ดินทั้งแปลง การที่น้องชายที่ดินแก่คนอื่นโดยไม่ได้รับความยินยอมจากคุณ  จึงไม่มีผลผูกพันคุณ ผู้ซื้อจะฟ้องบังคับให้คุณให้แบ่งแยกไม่ได้ ยกเว้น เป็นกรณีที่น้องชายขายเฉพาะส่วนของตนเท่านั้น คือให้คนที่ซื้อเข้ามาถือกรรมสิทธิ์ตามส่วนของน้องชายได้ แต่น้องชายไม่มีสิทธิขายที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม คนที่ซื้อจึงไม่มีสิทธิมาขอแบ่งได้ ดังนั้น คุณจึงมีสิทธิไม่ยอมแบ่งได้ 
   
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2875/2528
         ที่ดินมีโฉนดซึ่ง พ. มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องคนอื่นและมิได้ มีการแบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและ มีเนื้อที่เท่าใดผู้มีชื่อในโฉนด ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์
       โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินกับ พ.โดยระบุว่าที่ดินตามเนื้อที่ ที่ตกลงซื้อขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่จึงเป็น การซื้อขายตัวทรัพย์ซึ่งมิใช่เป็นการ ขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของพ. จะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนเมื่อยังมิได้ มีการแบ่งที่ดินเป็นส่วนสัดการที่พ. เอาตัวทรัพย์มาทำสัญญาจะขาย ให้โจทก์โดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย จึงไม่มีผลผูกพัน เจ้าของรวมคนอื่นและโจทก์จะฟ้องบังคับตามสัญญามิได้

ขอสอบถามครับ กรณีที่ดินกรรมสิทธิ์ร่วม พี่น้อง(ผู้ชาย) 3 คน แต่มีเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม 1 คน ทำการขายสิทธิ์ให้พี่สาว โดยที่่เจ้าของกรรมสิทธิ์อีก 2 คน ไม่รับรู้ แต่มีการปลอมแปลงลายเซ็นว่ารับรู้
คำถามครับ ว่า
1.การขายสิทธิ์สามารถทำได้ไหม โดยที่เจ้าของกรรมสิทธิ์อีก 2คนไม่รับรู้ (แต่เท่าที่อ่านกระทู้มาคือได้)
2.การปลอมแปลงลายเซ็นว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์อีก 2คนรับรู้มีความผิดไหมครับ และสามารถ ดำเนินการอะไรได้บ้างครับ
เพราะฝ่ายที่ปลอมแปลงลายเซ็นเป็นทนายครับ และก็มีทำสำเนาบัตรประชาชนของบุคคลอื่นเก็บไว้ ผมกังวลมากครับ และมีวิธีป้องกันยังไงบ้างครับ

ขอบคุณครับ

ขอสอบถามค่ะ ถ้าทุกคนตกลงจะขายที่ดินโดยเซ็นร่วมกันขายให้เป็นชื่อของพี่สาวของพ่อคนเดียว ทุกคนรวมใจกันขายค่ะ ไม่มีใครอยากได้ที่ เพราะถ้าแบ่งมามันได้น้อยค่ะเลยขายแล้วแบ่งเงินกัน มีทั้งหมด7คน ทุกคนมีการไปเซ็นมาแล้ว1รอบ พี่สาวพ่อบอกว่า รอพี่สาวคนโตของพ่อ คนที่อยู่ต่างประเทศกลับมาเซ็นถึงจะขายได้ ทั้งที่เซ็นไปแล้ว คนซื้อมีแล้ว เค้าบอกว่าต้องรอป้าที่อยู่ต่างประเทศกลับมาเซ็นอีกรอบถึงจะขายได้ ทุกคนรอเค้ากลับมาคนเดียว เป็นเวลาปีกว่าแล้ว เค้าก็บ่ายเบี่ยงไม่ยอมกลับมาซักที อยากทราบว่า ต้องรอเค้ากลับมาเซ็นอีกรอบถึงจะขายได้ใช่ไหมคะ ถ้าเค้าไม่กลับมาก็ทำอะไรไม่ได้ใช่ไหมคะ เราอยากทำให้มันจบๆไปค่ะ มันยืดยื้อมานานแล้วค่ะ ขอบคุณค่ะ

ตอบคำถามคุณเที่ยงตรง
       1. การขายสิทธิในที่ดินกรรมสิทธิ์รวมสามารถขายได้ เพราะเป็นการขายโดยให้คนซื้อเข้ามามีกรรมสิทธิ์รวมแทนคนขาย ซึ่งกฎหมายให้ทำได้ เนื่องจากไม่ได้เป็นการขายตัวทรัพย์ แต่เป็นการขายสิทธิเฉพาะส่วนเท่านั้น และการที่จะขายแบบนี้ได้ ผู้ขายจะต้องมีต้นฉบับโฉนดเพื่อไปเปลี่ยนแปลงที่สำนักงานที่ดินด้วย หากไม่มีต้นฉบับโฉนดก็ทำอะไรไม่ได้
      2. มีความผิด แต่จะสามารถพิสูจน์ว่าเขากระทำผิดเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ต้องดำเนินการทางศาลและใช้พละกำลังและเวลา ตลอดจนเงินอีกจำนวนมากกว่าจะรู้ว่าผิดหรือไม่ผิด ดังนั้น ตอนนี้ควรไปตรวจสอบสารบบที่ดินเพื่อตรวจสอบว่าเป็นการขายเฉพาะส่วนหรือขายที่ดินทั้งแปลง หากเป็นการขายเฉพาะส่วน เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมอีกสองคนก็ไม่ได้รับความเสียหายครับ เนื่องจากส่วนของตนเองยังมีอยู่ในที่ดินทั้งแปลง คนซื้อคนใหม่จะมาเลือกเอาที่ดินส่วนที่ดีที่สุดโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นไม่ได้ สร้างสิ่งปลูกสร้างก็ไม่ได้ 
     เรื่องการปลอมลายเซ็นหรือสำเนาบัตร ก็ควรป้องกันตั้งแต่แรกว่า เซ็นไปเพื่อดำเนินการอะไร เมื่อวันเวลาใด เป็นการเฉพาะเจาะจง 
 

ตอบคำถามคุณ maew
        การขายที่ดินกรรมสิทธิ์รวม สามารถทำหนังสือมอบอำนาจให้บุคคลหนึ่งบุคคลใดไปดำเนินการแทนได้ ผู้ขายทั้งหมดไม่ต้องมาดำเนินการด้วยตนเอง การมอบอำนาจทำอย่างไร เพื่อป้องกันการผิดพลาด ไปสำนักงานที่ดินเพื่อขอแบบฟอร์มและขอคำแนะนำได้ครับ